“3.5萬人民幣在北海道買170㎡一戶建。”
“20萬人民幣拿下京都百年町屋。”
近我的手機(jī)被日本買房的撿漏視頻刷了屏。
以超低價(jià)格獲取全球宜居國家之一的美麗房產(chǎn)，聽起來就像社畜猝死前的后一場(chǎng)美夢(mèng)。在34年來日元匯率的低點(diǎn)上，全球缺房的年輕人都在涌向“廉價(jià)日本”。
價(jià)格低得就像超市里臨期處理的半價(jià)西瓜，中介遞合同的速度比居酒屋老板上毛豆還利索，這種好事兒通常都是騙局的前奏。
然而日本房產(chǎn)的“BUG價(jià)”竟然是真的。
在國內(nèi)，令人艷羨的案例莫過于“日本攝影師尼鹿”分享在小紅書上的購房經(jīng)驗(yàn)。
她在北海道著名旅游城市小樽買下了一棟170㎡的一戶建，只花了3.5萬人民幣。
這個(gè)數(shù)字甚至不夠支付北京三環(huán)內(nèi)一平方米的首付，卻在風(fēng)情旖旎的小樽換來了春花冬雪的窗景。
“樓下就是公交站，距離市中心小樽站10分鐘公交車程”，臨近便利店，而且基本不需要再裝修，拎包即可入住。
澳大利亞滑雪愛好者M(jìn)att Guy也用不到100萬日元（人民幣5萬元），在新潟縣著名滑雪勝地妙高高原買到了一棟漂亮的小別墅。
當(dāng)時(shí)80多歲的房主夫婦充滿愛意地向他介紹了這棟房子：“進(jìn)來吧，進(jìn)來吧，我會(huì)告訴你這所房子的優(yōu)點(diǎn)。夏天，你打開這扇窗戶和那扇窗戶，微風(fēng)就會(huì)吹進(jìn)來。這扇窗戶能獲得好的陽光。”
Guy很快決定，這就是他想要的地方。
不僅擁有冬季豐厚的雪量，四季不斷地天然溫泉，而且非常方便：“我家旁邊就有一家壽司店，旁邊還有一家蕎麥面店。步行 15 秒就到郵局，步行35秒就到醫(yī)院。”
有人對(duì)日本的印象還停留在拉面60一碗，西瓜不敢敞開懷吃的昂貴階段，有人已經(jīng)用買五菱宏光的預(yù)算，在日本不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)站拍下整棟町屋。
日本似乎真的正在成為“廉價(jià)日本”。
即便拋開那些或許有些極端的案例，回歸平均值，日本房價(jià)依舊顯得眉清目秀。
對(duì)比全球其他大城市，東京、大阪、名古屋，日本三大主要都市圈的房價(jià)都堪稱慈悲。
日本不動(dòng)產(chǎn)研究所發(fā)布的“國際不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格租金指數(shù)”調(diào)查顯示：
如果將東京港區(qū)元麻布的分戶出售住宅的每坪(3.3平方米)單價(jià)定為100，那么大阪為68.2，上海為165.6，紐約為144.6，倫敦為207.5，貴的香港是268.2，比東京高出一點(diǎn)五倍還多。
更別提日本現(xiàn)在兌美元的超低匯率——對(duì)于外國人來說，這正是在日本買啥都劃算的時(shí)候。
不光是富有的歐美人和中國韓國人，就連不那么寬裕的在日打工人代表越南人都開始在日本大量購入房產(chǎn)。
他們專門扎堆日本人嫌棄的地塊兒，在那些“步行15分鐘內(nèi)沒有公交”的地區(qū)，只需要1000萬日元，也就是不到50萬元就能買到一棟不錯(cuò)的獨(dú)立住宅。
如果對(duì)于周邊條件和房屋健康的要求再放寬些，那么甚至還有不少0元購的機(jī)會(huì)。
很多無人居住的“空屋”正在以0元的價(jià)格超值轉(zhuǎn)讓，這些房產(chǎn)可以在各種名為“akiya bank（空屋銀行）”網(wǎng)站上找到，僅需支付幾萬元的贈(zèng)與稅和登記費(fèi)用，就可以認(rèn)領(lǐng)回家。
專門登載0元空屋信息的網(wǎng)站“大家的0元房產(chǎn)”上，有人0元買到過2000多平方米的柏青哥店，有人0元買到過4層的超大舊超市，還有人不光0元得到了北海道山林中的一棟4LDK大別墅，還順帶獲得了5000多平方米宅基地和4000多平方米山林。
從南到北，從東到西，各種撿漏神話流傳在全球各種語言的社交網(wǎng)絡(luò)里。人們竊竊私語著那座如同幻夢(mèng)的東方島嶼，那個(gè)可能讓買房成為現(xiàn)實(shí)的應(yīng)許之地。
日本房地產(chǎn)從業(yè)者先感受到，外國買家越來越多。他們中有人揮舞著大把鈔票，買下東京新建成的高檔公寓，也有人小心翼翼地挑選廉價(jià)的空屋。
日經(jīng)新聞2023年統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，過去5年中，從海外流入日本國內(nèi)住宅的資金額增加至4倍。
日本房地產(chǎn)市場(chǎng)像一座正在融化的冰山，不斷析出令人咋舌的廉價(jià)標(biāo)的。
外國買家的熱情甚至直接帶動(dòng)了沉寂已久的東京房價(jià)，去年東京成為全球房價(jià)增速快的主要城市——
不過即便如此，它還是一片價(jià)格洼地，因?yàn)槠瘘c(diǎn)還是便宜。
那么低廉的價(jià)格從何而來？這事兒對(duì)我們來說，可能有點(diǎn)兒難以理解。
在日本，不動(dòng)產(chǎn)本身大多數(shù)時(shí)候不僅不是一種可能升值的“傳家寶”，而且還是一個(gè)不斷貶值的“定時(shí)炸彈”。
尤其是高層公寓之外，那些外國游客所鐘愛的一戶建住宅。
因?yàn)橐幌盗蟹砂岩环N觀念植入了日本社會(huì)——“房子是消費(fèi)品"。
如果在日本購房后5年內(nèi)出售，那么要繳納高達(dá)30%的資本利得稅，日本政府用高昂的短期交易稅費(fèi)給炒房客戴上了痛苦面具，逼得所有人都成了佛系房東。
在日本，房產(chǎn)通常只有一種穩(wěn)健的收益方式，出租收租。
一項(xiàng)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司調(diào)查顯示，超過60%日本人認(rèn)為，相比于買房，還是租房更劃算，經(jīng)濟(jì)條件不足的情況下，終生租房即可，沒必要拼著背上幾十年的貸款，來買一套本不是自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力足以負(fù)擔(dān)的房產(chǎn)。
因?yàn)楫?dāng)你終于還清房貸時(shí)，手里的房產(chǎn)證很可能已經(jīng)變成"房屋死亡證明"。
買房就像買車，亦或是711貨架上的金槍魚飯團(tuán)，從購入的那一刻起，它就已經(jīng)開始折舊貶值。
高層公寓由于建筑年份較新，建筑方式更現(xiàn)代，貶值較慢，獨(dú)棟老式房屋則是折舊重災(zāi)區(qū)。
根據(jù)日本國稅廳規(guī)定，一戶建木造房屋的“法定耐用年數(shù)”22年歸零，鋼筋混凝土建筑47年報(bào)廢，超過法定耐用年數(shù)后，即使房屋本身狀況還很良好，可以繼續(xù)服務(wù)幾十年，它作為“資產(chǎn)”的價(jià)值也會(huì)無限趨零，用它甚至無法在銀行抵押貸款。
如果當(dāng)初是貸款買房，那么可能35年房貸尚未還清，房屋價(jià)值已經(jīng)歸零，留下的只有土地這個(gè)"沉默的合伙人"。
這種房屋壽命倒計(jì)時(shí)如同食物的賞味期限，標(biāo)注著一座座房屋的色衰而愛弛。
它們不僅不再適合居住，而且還是“吞錢”的無底洞，不光給買房人帶來負(fù)擔(dān)，也給繼承者帶來無盡的麻煩。
酒越老越香，房越老越荒。雖然獨(dú)棟木質(zhì)一戶建在外國人眼中看來風(fēng)情萬種，但在本地人眼里，卻是不舒服的“小平房”。
如果你曾在冬天參觀過日本過去貴族的大宅，那么可能有所感知，老式和式住宅其實(shí)并不宜居，尤其是冬天可謂寒意透骨，在地板上走一圈回來，腳趾頭都得凍得沒法打彎。
當(dāng)子孫成家立業(yè)，老一輩屋主逝去，越來越多人搬離舊居，搬去更加舒適的地方。這些老房子平時(shí)無人居住，于是越發(fā)破敗。
這樣早已無法居住的老房子，房主還要每年繼續(xù)為它繳納固定資產(chǎn)稅、土地稅，并根據(jù)政府的防災(zāi)減災(zāi)規(guī)定，定期完成抗震維修，子女繼承時(shí)還要支付低10%、高55%的高額繼承稅。
拆掉呢？拆掉也不劃算。
“大家的0元房產(chǎn)”網(wǎng)站創(chuàng)立者中村領(lǐng)發(fā)現(xiàn)，如果他拆掉父親遺留的老店面，單獨(dú)出售地皮，那么拆除要花費(fèi)320萬日元，地皮能買50萬日元，后還要倒貼270萬日元。
于是，“不動(dòng)產(chǎn)”就成了“負(fù)動(dòng)產(chǎn)”，如同ICU里無法拔管的老人，很多人甚至想倒貼錢來脫手，但這樣的房子在日本實(shí)在太多，通常無人問津。
超高齡少子化社會(huì)，日本人口與日遞減，與此相對(duì)的，是泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期建設(shè)過剩的房屋。很多旅游景區(qū)的周邊地產(chǎn)已經(jīng)跌得零頭都不剩，一片片荒草叢生，如同鬼城。
現(xiàn)在全日本一共有900多萬棟這樣的房子，換句話說，全國每7棟房子中就有一棟是這樣的房屋，就算只挑拔尖兒的部分，也足夠給每個(gè)東京流浪漢發(fā)三套海景房。
這就是在日本正在成為巨大社會(huì)問題的“空屋”。
而它們，正是外國買家眼中熠熠生輝的撿漏寶藏。
于是在那些童話般美好的赴日買房vlog下，常有人戳破現(xiàn)實(shí)：
這哪是什么撿漏？分明就是撿剩。
日本二手房確實(shí)便宜得令人發(fā)指，但就像便利店貨架上的半價(jià)便當(dāng)，真正買單時(shí)才會(huì)發(fā)現(xiàn)：包裝盒上印著"稅込"，結(jié)賬臺(tái)前擺著"修繕費(fèi)"，收銀員手里還攥著張"抗震補(bǔ)強(qiáng)通知書"。
房價(jià)只是首付，持有成本才是終身貸。
與其說是買房，不如說是給政府當(dāng)房屋臨終關(guān)懷志愿者。
對(duì)于指望低進(jìn)高出，賺筆大錢的投資者的確如此，靠買賣二手房一夜暴富非常艱難。
大量便宜的房產(chǎn)并不具備升值資格，具有投資價(jià)值的只有少數(shù)大都市圈的新建房源。而這些房源往往擁有和價(jià)值相匹配的高貴價(jià)格，終究還是富人的游戲。
把便宜房源改建為民宿呢？也是困難重重。
首先，不熟悉日本房地產(chǎn)的人很有可能買到“不可改建”的房產(chǎn)，第一步就胎死腹中。
即便房源合適，老舊房屋的民宿改建費(fèi)用也不便宜，通常來說，是房價(jià)本身的兩到三倍。正是因此，一些華人、越南人喜歡找老鄉(xiāng)工程隊(duì)，雖然活兒干的糙點(diǎn)兒，但價(jià)格便宜。
在付出這些前期成本后，還得面對(duì)嚴(yán)苛的經(jīng)營環(huán)境：
日本法律要求民泊每年?duì)I業(yè)不得超過180天，那些幻想"當(dāng)跨國包租公"的人，終發(fā)現(xiàn)如果嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行，可能回報(bào)率還跑不贏余額寶。
“在日本一個(gè)風(fēng)景優(yōu)美的地方買一棟傳統(tǒng)房屋，住在里面，然后出租給游客賺取收入。這種生活方式是許多外國人的夢(mèng)想。”
但專營此道的TikTok網(wǎng)紅@Anton in japan表示，除非購買了很多類似房產(chǎn)集中經(jīng)營，否則其實(shí)很難靠它來賺到錢。
不過，說童話里都是騙人的也不盡然。實(shí)際上，對(duì)于兩類人群來說，日本的廉價(jià)房產(chǎn)依舊很有撿漏的價(jià)值。
第一類，就是Anton這樣的網(wǎng)紅，通過分享如何在日本買到廉價(jià)房產(chǎn)，以及展示如何親手改建舊屋，讓破敗空屋新生為既古老又現(xiàn)代的民宿，他在TikTok已經(jīng)擁有了300多萬粉絲。
“日本買房”已經(jīng)成為一類外國博主的細(xì)分賽道，他們有人專注于介紹日本的便宜空屋，有人分享買房后的生活vlog，房產(chǎn)自身是賺是賠已無足輕重，博取的流量已經(jīng)足夠盆滿缽滿。
他們販賣的是信息，也是某種似乎觸手可及的夢(mèng)——每個(gè)人都有機(jī)會(huì)在這個(gè)備受世界游客喜愛的國度，擁有一小片“領(lǐng)土”。
第二類，就是真正想觸碰到這場(chǎng)美夢(mèng)的行動(dòng)者。
對(duì)于真正想在日本生活、度假，擁有一棟屬于自己的漂亮小屋的外國人，日本正是完美的撿漏國度。
美國“空屋獵人”馬特，已經(jīng)幫助上百人找到了自己的夢(mèng)中情屋。
他們中的大多數(shù)都有在日本生活、旅行的經(jīng)歷，因此愛上日本環(huán)境與文化，在離開多年后，終決定回到日本。
來自巴黎的Cline Aguirre以490萬日元在奈良買下一棟300㎡的和式老宅，這棟擁有一個(gè)世紀(jì)歷史和兩座花園的房子需要大修，為此她又花費(fèi)了幾乎與房子等價(jià)的返修費(fèi)，總計(jì)花費(fèi)900萬日元（約5.69萬歐元）。
但對(duì)于這位25歲的年輕姑娘來說，這依舊十分劃算：
“在法國，如果我想要一個(gè)小車庫，就得花10萬歐元。”
即便加上那些繁瑣的后續(xù)費(fèi)用，坐落在風(fēng)景區(qū)中的大量空屋，對(duì)于不需要考慮通勤便利性的外國買家來說，依舊具有很高的性價(jià)比。
根據(jù)日本現(xiàn)行政策，房主們每年可以在日本停留180天，每一次不能超過90天。作為度假目的地，堪堪合適。
如果申請(qǐng)去年新推出的數(shù)字游民簽證，還有機(jī)會(huì)停留更久。
這也是我們?yōu)閿?shù)不多，在年輕時(shí)就為自己準(zhǔn)備另一種生活的可能性。
日本買房究竟劃不劃算？這其實(shí)是一道因人而異的問題。
當(dāng)房子剝離了學(xué)區(qū)、婚姻、階層躍遷的枷鎖，或許我們才能真正看清：居住自由的本質(zhì)，不是占有多少混凝土，而是保留隨時(shí)出發(fā)的權(quán)利。
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