全國(guó)首單醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT上市了。
2月27日，匯添富九州通醫(yī)藥REIT在上交所正式上市，成為我國(guó)首單醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs。開(kāi)盤(pán)后，九州通醫(yī)藥REIT現(xiàn)30%漲停，接近10點(diǎn)30分賣盤(pán)將封單砸開(kāi)，隨后回升，最終收漲28.22%，報(bào)每股3.712元。
近期，新發(fā)公募REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)火熱，前一天上市的華夏金隅智造工場(chǎng)REIT上市首日牢牢封死30%漲停板。
產(chǎn)城園區(qū)評(píng)論獲悉，此前一共有9單REITs首日漲停，分別是中關(guān)村REIT、北京保租房REIT、廈門(mén)安居REIT、深圳安居REIT、合肥高新REIT、臨港創(chuàng)新REIT、華威市場(chǎng)REIT、濟(jì)南供熱REIT和金隅智造REIT。
其中絕大多數(shù)REITs首日高開(kāi)甚至漲停，均受益于市場(chǎng)情緒高漲。此前REITs集中出現(xiàn)首日漲停的時(shí)間段正是2022年REITs市場(chǎng)情緒最高漲的時(shí)間。
九州通“雙上市平臺(tái)”
從產(chǎn)品上報(bào)、獲批到上市，九州通醫(yī)藥REIT一直受到市場(chǎng)關(guān)注。該基金最終募集份額4億份，發(fā)售價(jià)格2.9元/份，募集資金總額11.58億元。此前公眾投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)1192倍，創(chuàng)下了公募REITs公眾投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)歷史新高。
匯添富九州通醫(yī)藥REIT的原始權(quán)益人為九州通醫(yī)藥集團(tuán)物流有限公司、九州通醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司，底層資產(chǎn)為九州通東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目。
九州通醫(yī)藥REIT的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為武漢東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目，具體包括醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)綜合樓、醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)分揀中心、醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)保障中心1號(hào)樓、醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)保障中心2號(hào)樓、醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)保障中心3號(hào)樓、醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)保障中心輔助用房，合計(jì)建筑面積17.24萬(wàn)平方米。
從歷史運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目近三年及一期項(xiàng)目總體保持盈利，2021-2023年?duì)I收規(guī)模分別為0.84億元、0.90億元和0.93億元。截至2024年9月30日，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估值為11.03億元，2025年預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率為5.19%。
在九州通REIT上市之后，將與九州通形成“公司上市”和“資產(chǎn)上市”的雙大型資本運(yùn)作平臺(tái)。
據(jù)了解，九州通董事長(zhǎng)劉長(zhǎng)云稱，醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行，將助力九州通盤(pán)活醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)及配套設(shè)施，回籠權(quán)益性資金，促進(jìn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展；同時(shí)，可顯現(xiàn)公司持有優(yōu)質(zhì)醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)的公允價(jià)值，進(jìn)而提升公司的市場(chǎng)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)九州通和公募REITs"雙上市"平臺(tái)的協(xié)同共贏。
"資產(chǎn)證券化的前提是至少要匹配三倍的資產(chǎn)，一個(gè)10萬(wàn)平方米的物流園做REIT，公司至少要有40萬(wàn)平方米的資產(chǎn)，且資產(chǎn)必須產(chǎn)權(quán)清晰。"劉長(zhǎng)云表示，九州通多年來(lái)積累的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為資產(chǎn)證券化提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
值得一提的是，九州通醫(yī)藥REIT具有較高可擴(kuò)募性。目前，九州通在全國(guó)31個(gè)省會(huì)城市及110個(gè)地級(jí)市擁有141個(gè)規(guī)模不等的高標(biāo)準(zhǔn)醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施，建筑總面積超430萬(wàn)平方米，其中GSP倉(cāng)庫(kù)290萬(wàn)平方米、冷庫(kù)容量11.51萬(wàn)立方米，是國(guó)內(nèi)最大的醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)擁有者之一。
在REITs之外，九州通還啟動(dòng)了Pre-REITs項(xiàng)目。首期Pre-REITs入池資產(chǎn)擬定為公司下屬企業(yè)持有的位于上海、杭州、重慶的三處總計(jì)約為15萬(wàn)平方米的醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)及配套設(shè)施，發(fā)行完成后預(yù)計(jì)將增加公司凈利潤(rùn)不超過(guò)9億元。
資產(chǎn)荒下的REITs熱度
在九州通醫(yī)藥REIT上市之后，已上市倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施REITs增加至8單，其他幾單分別為紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、中金普洛斯REIT、嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT、華夏深國(guó)際REIT、華泰寶灣物流REIT、華安外高橋REIT、中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT。
最近的REITs仍保持著較高熱度。
事實(shí)上，在經(jīng)過(guò)2023年估值修正后，2024年REITs市場(chǎng)整體走出修復(fù)行情。2024年四季度中證REITs指數(shù)逐漸修復(fù)，四季度末相較于三季度末整體上漲5.87%，12月初中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以后，受利率水平下行等利好影響，REITs開(kāi)始出現(xiàn)明顯反彈。
有分析指，2024下半年開(kāi)始的市場(chǎng)反彈明顯是受益于債市資金的溢出和市場(chǎng)對(duì)于高股息資產(chǎn)的找尋，上漲核心來(lái)源于“中長(zhǎng)期配置需求和低利率環(huán)境下機(jī)構(gòu)對(duì)于優(yōu)質(zhì)高息資產(chǎn)的配置”。
產(chǎn)城園區(qū)評(píng)論獲悉，截至2025年2月中旬，保障房類REITs、能源類REITs、環(huán)保類REITs及消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市以來(lái)及近半年以來(lái)均保持二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格正增長(zhǎng)。
其中，產(chǎn)業(yè)園類及高速公路類REITs呈現(xiàn)較大分化，但2025年截至2月中旬，絕大多數(shù)REITs都實(shí)現(xiàn)了近半年及上市以來(lái)的正增長(zhǎng)，僅建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏中國(guó)交建高速REIT、中金安徽交控REIT表現(xiàn)較差。
倉(cāng)儲(chǔ)物流類REITs一改低迷表現(xiàn)，截至2025年2月中旬，全部實(shí)現(xiàn)近半年及上市以來(lái)的正增長(zhǎng)。
民生證券于一份研究報(bào)告中指，總體上，市場(chǎng)對(duì)于REITs已成為市場(chǎng)關(guān)心的紅利資產(chǎn)，其中權(quán)益投資人更加關(guān)心其與紅利股之間的關(guān)系，固收投資人更關(guān)心其與含權(quán)資產(chǎn)的替代性。
整體來(lái)看，在宏觀經(jīng)濟(jì)緩慢恢復(fù)的大背景下，市場(chǎng)給予穩(wěn)定性較高資產(chǎn)（如保障房、能源類、環(huán)保類、消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施）更低的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，從而維持其較高估值。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這也是REITs基本面研究逐漸深入的原因；相反在REITs市場(chǎng)階段性調(diào)整時(shí)，如果單只REIT業(yè)績(jī)亮眼，市場(chǎng)也將可能會(huì)給予其較高的估值。
從發(fā)行節(jié)奏看，2024年以來(lái)，公募REITs發(fā)行有所提速。Wind數(shù)據(jù)顯示，63只已上市的產(chǎn)品中，34只為2024年以來(lái)上市產(chǎn)品。2024年共發(fā)行了29只公募REITs產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)到655.17億元，發(fā)行數(shù)量、規(guī)模都顯著高于前一年。
有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，截至2025年末，國(guó)內(nèi)公募上市REITs有望達(dá)到85只，涉及規(guī)模2450億元。
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