編者按：2024年，面對經(jīng)濟與行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境，如何穿過風(fēng)暴，在周期考驗和市場競爭中贏得生存與發(fā)展，是每一個企業(yè)掌舵者需要思考的核心問題。
在這一背景下，觀點新媒體策劃并推出"穿過風(fēng)暴"年度系列報道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)共同迎接新的一年。
同時，我們將繼續(xù)對話一批具有全球視野和豐富學(xué)識的經(jīng)濟學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀行業(yè)與企業(yè)的未來發(fā)展。
2024年房地產(chǎn)市場繼續(xù)處于谷底時期，一些高度使用杠桿、業(yè)務(wù)過度多元、項目投資分散的企業(yè)開始在行業(yè)發(fā)展的舞臺上落幕。全年來看，企業(yè)銷售縮量明顯，一些上市企業(yè)走向退市之路。
能夠在這波浪潮中生存下來的企業(yè)定有自己的立身法寶。招商蛇口作為其一，亦經(jīng)歷了銷售下滑的壓力，但較好地穿過了風(fēng)暴，順利維系經(jīng)營。
對于成年人來說，四十不惑，即更清晰自身的發(fā)展路徑。2024年，是招商蛇口創(chuàng)立45周年，45歲的公司更為篤定，這個底氣來自三大業(yè)務(wù)的支持，即開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運營、城市服務(wù)。
這些都是緊緊圍繞房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)展開，主要集中在產(chǎn)業(yè)鏈上下游，有利于招商蛇口發(fā)揮優(yōu)勢、降低風(fēng)險。
三大業(yè)務(wù)壓艙石的作用顯現(xiàn)，既是主業(yè)，也是基業(yè)。
強化底盤
2025年開年首月，招商蛇口發(fā)布2024年全年銷售成績單。公告顯示，2024年1-12月，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積935.9萬平方米；累計實現(xiàn)簽約銷售金額2193.02億元。
觀點指數(shù)發(fā)布的“2024年1-12月房地產(chǎn)權(quán)益銷售金額表現(xiàn)”顯示，招商蛇口權(quán)益銷售金額1506億元，排名第5；全口徑銷售2193億元，排名第6；基本穩(wěn)定在排名前列，與2023年排名一致。
國家統(tǒng)計局顯示，2024年新建商品房銷售面積97385萬平方米，新建商品房銷售額96750億元。
開發(fā)銷售是招商蛇口的基本盤，并且公司管理層也一直強調(diào)要做強開發(fā)業(yè)務(wù)，為非開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型培育爭取時間，提供資源支持。
2024年中報顯示，招商蛇口2024年上半年開發(fā)業(yè)務(wù)營業(yè)收入約為399.03億元，約占全部營收的77.82%；毛利率為12.24%；歸母凈利潤為14.17億元。
此前，招商蛇口提出"錨定五強"目標，由規(guī)模、利潤、質(zhì)量、效率等綜合指標構(gòu)成。
按照官方闡述，"五強"指標評價體系按順序分別為盈利性、轉(zhuǎn)型發(fā)展指標、運營效率、成長性指標、規(guī)模性指標、穩(wěn)健性指標及社會責(zé)任。管理層多次強調(diào)，公司最關(guān)注盈利。
從2024年上半年來看，招商蛇口在整體市場下行中同樣面臨盈利下滑的壓力。未來在保持業(yè)內(nèi)規(guī)模五強的前提下，還需要進一步完成利潤、質(zhì)量、效率、轉(zhuǎn)型等指標考驗。
主動求變，既是市場發(fā)展格局的需要，也是業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型的共識，更是主動發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。因此，招商蛇口需要進行戰(zhàn)略聚焦、區(qū)域聚焦、業(yè)務(wù)聚焦。
2024年初，招商蛇口調(diào)整組織架構(gòu)，將7個區(qū)域公司合并為5個，即華北、華東、江南、華西以及華南區(qū)域，同時合并城市公司至22個。
從上半年銷售結(jié)構(gòu)可以了解到，招商蛇口通過增加銷售權(quán)益和聚焦區(qū)域，上半年銷售權(quán)益比為65%，同比提升了9個百分點。強30城銷售業(yè)績貢獻占比91%，核心10城銷售業(yè)績貢獻占比66%，同比提升2個百分點。
此外，在全國12個城市進入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額TOP5。其中深圳、西安、長沙、合肥、南通排名當(dāng)?shù)豑OP1，南京、佛山進入TOP3，上海、成都、重慶、蘇州、徐州進入TOP5。
區(qū)域聚焦來源于當(dāng)?shù)孛实姆答仭?024年上半年，招商蛇口華東區(qū)域為20.66%，同比增長4.66個百分點，并且高于整體毛利率約10個百分點。其他區(qū)域華北、江南、華西、華南毛利率分別為1.39%、13.13%、8.09%、9.52%。
招商蛇口實行的是彈性運營，有些項目賣得好，就加快進度上市；有些項目表現(xiàn)一般，就減少資金支出。截至2024年上半年，新推盤項目首開當(dāng)日去化率同比提升17個百分點。
從區(qū)域進行觀察，企業(yè)均呈現(xiàn)出聚焦銷售區(qū)域的特征，一線城市或是熱門城市的競爭加劇，其中上海尤其突出。
2024年不少房企在上海收獲頗豐，如中海地產(chǎn)2024年上?？備N售額突破700億元人民幣。自2024年6月首開以來，中海領(lǐng)邸·玖序單盤銷售額已達到282億，且多次實現(xiàn)開盤即售罄。
實際上，好的產(chǎn)品不缺買家。核心城市擁有較多的高凈值人群，需要企業(yè)精準定位。招商蛇口也提出了3+1產(chǎn)品系，包括天青系、啟序系、攬閱系和璽系，以期適應(yīng)市場變化。
隨著房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)，購房者消極預(yù)期改善，房企銷售有望得到進一步修復(fù)。
值得注意的是，924政策以來，招商蛇口月度銷售環(huán)比上升明顯。其中，10月環(huán)比上升55.31%，12月環(huán)比上升40.04%。
投拓謹慎
2024年，招商蛇口新增26個項目，土地計容面積為224.97萬平方米，權(quán)益支付地價為334.64億元。
2023年宗數(shù)為55個，計容建面為589.13萬平方米，權(quán)益建面為470.54萬平方米，土地總價為1134億元，權(quán)益地價867.22億元，權(quán)益拿地金額占比為75.9%。2022年拿地總地價高達1279億元，權(quán)益地價766億元，權(quán)益拿地金額占比為59.7%。
從近三年來看，2024年招商蛇口新增土地宗數(shù)，土地計容建面均呈現(xiàn)下降趨勢。權(quán)益拿地金額占比約為68%，該數(shù)值低于2023年高于2022年。
招商蛇口此前提到堅持以銷定投、聚焦核心、輕重并舉的投資策略。由于銷售下降，導(dǎo)致企業(yè)投資步伐也相應(yīng)謹慎，土地端投資降幅達五成。
觀點新媒體認為，一方面基于以銷定投的策略，招商蛇口把握自身的投資尺度，警惕因滯銷帶來的流動性風(fēng)險。另一方面，跟土地供應(yīng)也有關(guān)系，年內(nèi)供應(yīng)縮量明顯，企業(yè)可投項目從源頭上收緊。
2024年4月份，自然資源部出臺《通知》，要求合理控制新增商品住宅用地供應(yīng)，各地要根據(jù)市場需求及時優(yōu)化商業(yè)辦公用地和住宅用地的規(guī)模、布局和結(jié)構(gòu)，完善對應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機制。
其中，對于商品住宅去化周期超過36個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照"盤活多少、供應(yīng)多少"的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。各地商品住宅去化周期、盤活存量商品住宅用地數(shù)據(jù)按季度動態(tài)更新。
據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，2024年1-11月一二三線城市供應(yīng)住宅用地2328宗，供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積15308.08萬平方米，同比下降26.12%。1-11月前50房企新增土地建筑面積4629.06萬平方米，同比下降36.14%。
而同期新建住宅銷售面積同比下降20%，供應(yīng)降幅超過銷售。以廣州為例，2024年上半年土拍成交僅為4宗，總成交額約64.78億元（同比下降85%）；成交計容總建面約30.26萬平方米（同比下降75%）。
廣州2024年上半年土拍是近5年同期最低值，2024年全年共成交涉宅用地49宗，總金額為772.7363億元，較2023年下降34.65%。
供應(yīng)下降的原因在于存貨高企。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年末，商品房待售面積75327萬平方米，比上年末增長10.6%。其中，住宅待售面積增長16.2%。
回到招商蛇口本身，去庫存也是應(yīng)有之義。2024年上半年，在建開發(fā)產(chǎn)品賬面價值為2881.7億元，比2023年年底增加5.6%，占存貨規(guī)模的67.89%。上半年已完工開發(fā)產(chǎn)品賬面價值繼續(xù)增加至795.71億元，同比增加2.69%，占存貨規(guī)模的18.75%，占比增加近1個百分點。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
觀察2019-2023年間招商蛇口的開發(fā)效率，可以看到已有所提高，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)從1475天降至1012天。截至2024年三季度，該公司存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)1614天。
可以看到，年內(nèi)招商蛇口拿地大幅下降背后是銷售下降、供應(yīng)緊縮、庫存增加、存貨周轉(zhuǎn)周期延長等原因影響。
采取的策略，就是盡可能加快核心區(qū)位核心地塊項目流速。其中，招商蛇口要尋找的是"五好項目"，即城市好、政策面好、項目好、團隊好、區(qū)域好。
招商蛇口將2020年之前的城市選擇歸納為1.0版本，布局超過70個城市；2021-2023年是2.0版本，提出強心30城，包括深耕核心6+10城，以及機會型投資14城。到了2024年，"核心10城"則更為聚焦。
此前，管理層提到在核心16城對搖號的地塊要全力參加；對一些流速正常的項目做好客戶分析定位，提高營銷和操盤能力來獲得合理利潤；至于一些庫存量大、供過于求，或者公司自身研究看不清楚、能力不足的地方，選擇盡量遠離。觀點新媒體認為，這個目標計劃對于收縮至核心10城同樣適用。
上半年，招商蛇口獲取7宗地塊，在"核心10城"投資金額占比達86%。觀察全年拿地城市來看，上海拿地支付地價為164.93億元，占全年土地投資額的49.29%。緊隨其后的是杭州、廣州、成都、西安，支付地價款分別約為44.79億元、23.24億元、22.21億元、17.6億元。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理
回顧全年，謹慎投資貫穿始終，這也印證企業(yè)"寧可錯過、不能錯拿"的意識。
不過，2024年12月招商蛇口突然加大投資，一個月內(nèi)拿下了8個項目，增加了計容面積為57.92萬平方米的土儲，支付地價為101.15億元。
對此，觀點指數(shù)研究指出，自2024年四季度以來，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)恢復(fù)態(tài)勢，銷售環(huán)比持續(xù)上升，這給企業(yè)拿地增加了信心。前三季度少拿地的企業(yè)也在四季度開始或加大拿地，這也表示企業(yè)對未來市場有了積極預(yù)期。
業(yè)務(wù)“主張”
受到市場行情影響，開發(fā)業(yè)務(wù)高增長的階段已成過去。在做好開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的基礎(chǔ)上，招商蛇口重視第二增長曲線的培養(yǎng)，一定程度上使得非開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展有所提速。
招商蛇口主營業(yè)務(wù)包括三大板塊，分別為開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運營和城市服務(wù)。
資產(chǎn)運營包括商業(yè)辦公、酒店公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等持有物業(yè)管理與資產(chǎn)管理；城市服務(wù)板塊包含招商積余、招商會展、招商郵輪、招商建管等平臺公司，對應(yīng)物業(yè)管理、會展、郵輪、代建等業(yè)務(wù)。
資產(chǎn)運營方面，截至2024年上半年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運營收入36億元，同比上漲15.38%，EBITDA實現(xiàn)18.95億元，同比上漲14%。開業(yè)三年以上穩(wěn)定期項目的EBITDA回報率6.34%，同比提升0.2個百分點。
按收入來看，集中商業(yè)貢獻了資產(chǎn)運營中大部分收入：2024年上半年集中商業(yè)運營收入為8.38億元，開業(yè)三年以上項目出租率90%。同期，長租公寓入市項目最多，為7個，其他項目如產(chǎn)業(yè)園有2個、集中商業(yè)1個、酒店1個。
值得注意的是，2024年10月招商蛇口首單租賃住房公募REITs成功上市，這是該公司轉(zhuǎn)型升級的重大舉措。
招商蛇口租賃住房REIT基礎(chǔ)設(shè)施項目是位于深圳市南山區(qū)的壹棧林下項目和壹棧太子灣項目，均為具備保障房性質(zhì)的租賃住房，總建筑面積約6.53萬平方米，共有租賃住房927套，配套商業(yè)15套。
最新運營數(shù)據(jù)顯示，林下項目在2024年10月-11月末時點出租率保持在97%以上的水平；2024年12月末時點出租率為70.37%，相較11月末下降26.73%，主要是重要現(xiàn)金流提供方企業(yè)租戶一2024年12月25日到期退租導(dǎo)致，涉及退租房屋為143套。
太子灣項目租賃住房部分2024年10月-12月末時點出租率保持在93%左右的水平。太子灣項目配套商業(yè)部分出租率2024年10月-12月末時點出租率保持在約68%的水平。
短期來看，大租戶的離場會影響項目出租率和租金水平，如果能夠及時招租則不會對估值產(chǎn)生較大影響。
可以看到，資產(chǎn)運營增速上升，但是占公司整體營收的比重仍較小，并且盈利水平還需要進一步挖掘。資產(chǎn)運營毛利率為7.74%，比整體毛利率低近4個百分點。
城市服務(wù)方面，2024年上半年營業(yè)收入為82.74億元，同比上升16.94%，占總體營收的16.14%，其中主要貢獻部分來自物業(yè)管理。
招商積余作為公司旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運營服務(wù)平臺，截至2024年6月實現(xiàn)營業(yè)收入78.39億元，較上年增長12.34%。在管項目2209個，管理面積3.85億平方米。
2024年上半年，招商積余新簽合同額18.93億元，其中第三方項目新簽?zāi)甓群贤~17.40億元；非住宅業(yè)態(tài)管理面積為2.52億平方米，占比66%，實現(xiàn)基礎(chǔ)物業(yè)營業(yè)收入46.33億元，占基礎(chǔ)物業(yè)管理總收入的比重超七成。其他業(yè)態(tài)包括金融、互聯(lián)網(wǎng)、航空、高校、醫(yī)院、交通等項目均有拓展。市場化住宅項目新簽?zāi)甓群贤痤~1.69億元，同比增長超過70%。
會展業(yè)務(wù)主要是拓展自辦展和輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，期內(nèi)杭州和重慶項目籌開落地。上半年累計承接舉辦31場覆蓋會議、演藝、企業(yè)年會、發(fā)布會等多種非展活動。
郵輪業(yè)務(wù)上半年共接待旅客261萬人次，同比增長12%。招商蛇口推動水上客運與商業(yè)、酒店、物業(yè)業(yè)務(wù)協(xié)同。這兩項目業(yè)務(wù)體量不大，但是有助于輸出招商的品牌，提高B端與C端的認知度。
圖片來源：企業(yè)微信公眾號
值得關(guān)注的是，招商蛇口在2024年年初設(shè)立招商建管承接代建管理業(yè)務(wù)。
據(jù)了解，招商蛇口代建業(yè)務(wù)源起于2010年的深圳和漳州；2011年-2017年是加速期，主要城市是深圳（光明、坪山、南山、寶安）、上海、南京等；2018年深圳區(qū)域代建事業(yè)部成立，探索平臺化運作；2019年-2023年加速全國化布局，新進入13城，如東莞、三亞、武漢、成都、鄭州等；2024年獨立化公司（深圳招商建設(shè)管理有限公司）運作，再開辟其他城市如蘇州、合肥、濟南、沈陽等。
2025年1月5日，招商建管官方微信公眾號披露，截止目前，已承接超540個項目，遍布超過26個城市，代建管理面積突破2000萬平方米，同比增長約600萬平方米。
可以看到，招商蛇口積極推進代建業(yè)務(wù)，促使轉(zhuǎn)型，吸取代建業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)模式的優(yōu)點，提高利潤水平。
代建業(yè)務(wù)涉及的業(yè)態(tài)覆蓋住宅公寓、產(chǎn)業(yè)商辦、醫(yī)療康養(yǎng)、文體中心、學(xué)校、市政公園、道路橋梁、會展中心、水利水工等，服務(wù)客戶涵蓋各地政府、各類企業(yè)等。
因此，觀點指數(shù)研究認為，行業(yè)出清，不少企業(yè)通過輸出代建管理經(jīng)驗，找到另一個增收渠道，并且也有助于維持開發(fā)乃至企業(yè)團隊。
全國化擴張和全業(yè)態(tài)布局是拓展業(yè)務(wù)規(guī)模的方式。事實上，當(dāng)前代建市場競爭加劇，不少企業(yè)出現(xiàn)費率下降、回款慢的情況，尤其體現(xiàn)在住宅項目上。主要是房企類委托方銷售不暢，資金回流慢導(dǎo)致給到代建方的款項變慢。
因此，在拓展的過程中還需要考慮業(yè)務(wù)區(qū)域或者對項目進行謹慎選擇，從而避免更多項目滯賬和壞賬。
從2024年全年來看，招商蛇口非開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展較為迅速，一方面有規(guī)模的訴求，另一方面也有利潤的要求。
轉(zhuǎn)型升級之路并不簡單，尤其是在當(dāng)下經(jīng)濟低谷時期。但是風(fēng)暴過后的彩虹顯得格外鮮艷與奪目，這是穿過周期的信心與期盼。
穿過風(fēng)暴｜你是一船之長，世界沒有比這更美妙的景象。
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