春節(jié)已經(jīng)結(jié)束一個(gè)月了，但春節(jié)檔電影《哪吒2》仍頻繁出現(xiàn)在熱搜榜上。
《哪吒2》自1月29日上映以來(lái)便迅速走紅，截至目前的全球票房（含預(yù)售及海外）已經(jīng)突破了驚人的148.82億元，在全球影史票房中排名第六。
在票房大賣的助力之下，該片的主投和發(fā)行方北京光線傳媒股份有限公司（簡(jiǎn)稱"光線傳媒"）股價(jià)曾屢創(chuàng)新高，市值一度突破千億關(guān)隘。
可以說(shuō)，《哪吒2》是光線傳媒最成功的一次投資。在投資獲得豐厚回報(bào)之后，該公司開(kāi)啟了"買買買"模式。
3月7日晚，光線傳媒發(fā)布購(gòu)買資產(chǎn)公告，宣布將斥資12.2億元購(gòu)買北京棫霖企業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，從而取得位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的北京奧林NEO大樓作為辦公場(chǎng)所。
光線傳媒這筆交易，算是近年來(lái)北京大宗交易市場(chǎng)中金額較高的了。
12億買樓底氣
光線傳媒與哪吒結(jié)緣始于2015年。
當(dāng)年10月25日，光線傳媒宣布成立"彩條屋影業(yè)"動(dòng)漫集團(tuán)，并首次公開(kāi)了彩條屋投資的13家公司名單，包括可可豆動(dòng)畫(huà)、玄機(jī)科技、青空繪彩等。
后來(lái)，可可豆動(dòng)畫(huà)陸續(xù)出品了《哪吒之魔童降世》（《哪吒1》）、《姜子牙》等動(dòng)畫(huà)作品。其中《哪吒1》成為了中國(guó)史詩(shī)級(jí)的動(dòng)畫(huà)電影，累計(jì)票房高達(dá)50.35億元；但《姜子牙》卻出現(xiàn)了滑鐵盧，雖票房達(dá)到16.03億，但并未達(dá)預(yù)期營(yíng)收。
直到《哪吒之魔童鬧?！罚ā赌倪?》）的出現(xiàn)，再次刷新了中國(guó)動(dòng)畫(huà)電影票房歷史。
盡管光線傳媒并未披露來(lái)自《哪吒2》的票房收入，但根據(jù)貓眼數(shù)據(jù)，片方能夠獲得的分賬比例為39.36%，因此目前片方的票房收入已超52億元，而在《哪吒2》中，光線傳媒投資比例約在60%左右。
粗略計(jì)算，一部《哪吒2》為光線傳媒帶來(lái)的營(yíng)收在30億元左右。根據(jù)公司2024年三季報(bào)顯示，光線傳媒期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入僅有14.42億元，歸母凈利潤(rùn)為4.61億元，扣非歸母凈利潤(rùn)為4.33億元。
《哪吒2》的爆火也帶動(dòng)了光線傳媒二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)，截至3月7日收盤(pán)，光線傳媒收?qǐng)?bào)23.18元/股，自春節(jié)（2月5日）以來(lái)漲幅高達(dá)143.23%，在2月7日公司股價(jià)更是一度達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的41.68元。
可以說(shuō)，《哪吒2》是光線傳媒最成功的投資了。在賺到一大桶金之后，光線傳媒開(kāi)始購(gòu)置房產(chǎn)物業(yè)了。
3月7日，該公司與北京光曜致新冬城企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）（簡(jiǎn)稱"光曜致新"）、北京翰合投資管理有限公司（簡(jiǎn)稱"北京翰合"）簽了一份《買賣協(xié)議》，光線傳媒將取得光曜致新和北京翰合分別持有的北京棫霖企業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱"北京棫霖"）99%、1%的股權(quán)以及隨附于其上的全部權(quán)利和利益。
而北京棫霖為位于北京市朝陽(yáng)區(qū)北苑路158號(hào)-1至5層101、推廣名為北京奧林NEO大樓的房地產(chǎn)物業(yè)的登記所有權(quán)人。也就是說(shuō)，光線傳媒實(shí)質(zhì)上是買下了北京奧林NEO這座辦公樓。
低迷的寫(xiě)字樓市場(chǎng)
根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2024年，北京全年大宗成交累計(jì)總額427億元，較去年有小幅提升。其中辦公樓仍然是最主要的成交類別。
比如，在第四季度，翰同資本完成對(duì)其位于三元橋的城市更新項(xiàng)目"三元·NEO"的成功出售，買家為金鷹（亞洲）集團(tuán)；另外，首創(chuàng)環(huán)保擬以現(xiàn)金收購(gòu)首創(chuàng)城發(fā)集團(tuán)所持有的首創(chuàng)·新大都園區(qū)部分樓宇產(chǎn)權(quán)，交易價(jià)格約為7億元。
從價(jià)格來(lái)看的話，小體量項(xiàng)目交易為北京商辦市場(chǎng)的成交主力，2024年北京5億元以下的交易占全年交易數(shù)量的三分之一。
光線傳媒此次12億收購(gòu)?qiáng)W林NEO項(xiàng)目可以說(shuō)是大宗交易中的大買賣了。
據(jù)了解，奧林NEO項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)北苑路158號(hào)，地處北京亞奧商圈，坐落于北苑路與辛店路的"金角"位置，距離雙軌換乘站大屯路地鐵站僅500米，原為大屯路家和超市。
家和超市資產(chǎn)的持有者原為北京海淀區(qū)屬企業(yè)海開(kāi)控股旗下的八大處控股集團(tuán)，2021年11月，翰同資本與海開(kāi)控股、八大處控股舉行家和超市項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓儀式，此時(shí)的家和超市已停業(yè)五年。
2022年2月，翰同資本正式完成了對(duì)項(xiàng)目的收購(gòu)，成為該公司在城市更新領(lǐng)域收購(gòu)的第十個(gè)項(xiàng)目。后來(lái)，翰同資本攜手東方資產(chǎn)共同發(fā)起設(shè)立專項(xiàng)城市更新基金，海開(kāi)控股、君諾投資、大苑地產(chǎn)等企業(yè)戰(zhàn)略出資，共同參與項(xiàng)目的改造提升，從而實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的"商改寫(xiě)"，并命名為奧林NEO。
此次向光線傳媒出售奧林NEO項(xiàng)目公司99%股權(quán)的光曜致新，背后就是東方資產(chǎn)。而險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)在北京大宗交易市場(chǎng)擔(dān)任著重要角色。
根據(jù)公司披露的交易公告，光線傳媒此次收購(gòu)?qiáng)W林NEO項(xiàng)目所涉及的全部款項(xiàng)合計(jì)人民幣12.20億元。
其中指出，北京亞奧板塊的辦公項(xiàng)目報(bào)價(jià)在4.5萬(wàn)元/㎡至6萬(wàn)元/㎡左右，本次交易價(jià)格是在參考市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上友好協(xié)商確定。資料顯示，奧林NEO總建筑面積28504.51㎡，項(xiàng)目地上5層，地下1層，每層5000㎡的超大空間，標(biāo)準(zhǔn)層凈高達(dá)3.8米以上。以上述報(bào)價(jià)區(qū)間計(jì)算，該項(xiàng)目的價(jià)格在12.8-17.1億元之間。
值得注意的是，本次交易為承債式買賣交易，截至2024年年底，奧林NEO項(xiàng)目公司北京棫霖的資產(chǎn)總額約為8.28億元，負(fù)債總額約為10.12億元，凈資產(chǎn)為-1.84億元；營(yíng)業(yè)收入0，凈虧損-1.03億元。
光線傳媒這次收購(gòu)?qiáng)W林NEO的價(jià)格很難評(píng)價(jià)到底值不值得，公司在公告中指出，從長(zhǎng)期來(lái)看，此次收購(gòu)有望享受到稀缺房產(chǎn)的增值收益。
然而，近年來(lái)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)并沒(méi)有預(yù)期中的好，特別是在出租市場(chǎng)上，其真實(shí)情況是供應(yīng)量充足、需求相對(duì)不振，為實(shí)現(xiàn)出租率的提升，許多業(yè)主都采用了以價(jià)換量的策略。
根據(jù)戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2024年第三季度，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率為18.2%，環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)；租金則為每月每平方米人民幣266.1元，環(huán)比下降4.7%；與去年同期相比，降幅為13.5%。
這不僅僅是北京市場(chǎng)的表現(xiàn)，仲量聯(lián)行在一份報(bào)告中指出，2024年第三季度，全國(guó)40個(gè)主要城市的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均租金為每月每平方米80.3元，環(huán)比降幅在0.4%-5.6%之間。
該機(jī)構(gòu)還表示，為抓住流動(dòng)的存量需求機(jī)會(huì)，業(yè)主方采取更加靈活激進(jìn)的租金策略，以獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
或許，光線傳媒的底氣來(lái)自于《哪吒2》吧。
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