觀點指數(shù) 近期，上海地產(chǎn)在住房租賃資產(chǎn)證券化領域取得實質性進展。2月21日，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT獲批通過，將成為第七單住房租賃公募REITs產(chǎn)品。項目從申報到獲批通過不到90天。基金初始投資的基礎設施項目包括虹橋項目及江月路項目，整體估值為12.31億元。
據(jù)了解，基金凈回收資金的60%（含）以上擬投向雪野家園項目、寶山區(qū)顧村項目以及周浦項目或其他經(jīng)批準同意的租賃住房項目的建設。三個項目總建筑面積合計約29.14萬平方米，項目總投資34.74億元，資本金缺口合計6.65億元。
除此之外，今年1月，上海地產(chǎn)成功發(fā)行全國首單儲架式保租房CMBS項目。本次專項計劃儲架規(guī)模為70億元，首期37.01億元，是全國單期發(fā)行規(guī)模最大的保障性租賃住房CMBS項目。
首期入池項目為耀華璟濱社區(qū)和古北璟宏社區(qū)，共計可提供租賃住房1652套，估值52.95億元，2024年年末出租率為85.8%，項目現(xiàn)金流穩(wěn)定。
通過REITs與CMBS協(xié)同創(chuàng)新模式，上海地產(chǎn)初步構建住房租賃領域“權益型+債權型”雙融資體系，實現(xiàn)住房租賃從沉淀資產(chǎn)到流動資本的轉變，為市場保障性租賃住房可持續(xù)發(fā)展提供了重要參考，同時也為資本市場參與住房租賃市場提供新的思路。
REITs與CMBS雙融資體系
2月21日，據(jù)上海證券交易所披露，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT項目狀態(tài)更新為“已通過”，將成為第七單住房租賃公募REITs產(chǎn)品。通過建立保租房資產(chǎn)上市通道，上海地產(chǎn)集團將打通“投融建管退”的商業(yè)閉環(huán)，有效吸納更多社會資金參與保租房建設。
基金發(fā)起人為上海地產(chǎn)房屋租賃有限公司，管理人為匯添富基金管理股份有限公司，基礎設施項目運營管理服務機構為上海城方租賃住房運營管理有限公司。
其中，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT于2024年11月26日正式向上交所提交申報材料，從申報到獲批通過耗時不到90天。據(jù)REIT封卷稿說明書披露，2024年，基金擬募集資金規(guī)模為12.97億元，其中收購基礎設施項目所支付的現(xiàn)金凈額為12.96億元。
2025年可供分配金額預測值為5662.19萬元，對應年化分派率為4.37%。
數(shù)據(jù)來源：基金招募說明書，公開資料，觀點指數(shù)、商業(yè)客整理
首次入池的兩個底層資產(chǎn)為虹橋項目及江月路項目，是上海地產(chǎn)集團運營期限最長的兩個住房租賃資產(chǎn)，其中前者是上海市首批R4租賃用地項目，后者是上海市首批、閔行區(qū)首個由存量閑置商辦資產(chǎn)改造而來的租賃住房項目。項目公司是尚淦實業(yè)和華轍實業(yè)，為上海市國資委100%控股。
REIT封卷稿說明書披露，截至2024年9月30日（價值時點），虹橋項目和江月路項目的評估價值分別為3.56億元和8.75億元，合計12.31億元，評估單價分別為11594元/平方米和15201元/平方米。
2025年，虹橋項目和江月路項目的運營凈收益分別為1672.92萬元和4109.38萬元，計算得到的資本化率分別為4.70%和4.70%，運營凈收益率分別為75.74%和72.06%。
項目運營層面，截至2024年12月31日，虹橋項目及江月路項目租賃住房部分按出租面積計算的出租率分別為91.38%和94.04%，對比9月末，兩者出租率分別減少2.63個百分點和提升0.01個百分點?；A項目租賃住房部分出租率保持高位，其中虹橋項目出租率的表現(xiàn)受市場淡季影響較大。去年年末，兩者配套商業(yè)部分的出租率分別為88.37%和74.62%
去年下半年，基礎設施項目平均退租后的去化時間約11天。同時，去年前三季度，兩者續(xù)租率分別為56.96%和57.53%。
目前基礎設施項目已進入常態(tài)化配租階段，實行輪候配租機制。由于年末至春節(jié)假期期間處于租房淡季，市場需求收縮，截至去年年底，虹橋項目及江月路項目均無輪候登記。
2024年前三季度，基礎設施項目營業(yè)收入合計5554.9萬元，2023年全年營業(yè)收入合計6772.33萬元，同比增長7.18%?；A設施出租率、續(xù)租率、營業(yè)收入等指標表現(xiàn)良好，項目運營保持穩(wěn)健。
除公募REITs產(chǎn)品外，1月上海地產(chǎn)集團發(fā)行全國首單儲架式保租房CMBS項目，即“國君-地產(chǎn)住發(fā)保障性租賃住房第1期資產(chǎn)支持專項計劃”。本次專項計劃儲架規(guī)模為70億元，首期37.01億元，其中優(yōu)先檔37億元，占比99.97%，AAA評級，期限21年，預計到期日為2046年1月8日，發(fā)行利率2.2%。
儲架式CMBS是指在實行注冊制的基礎上，原始權益人一次注冊、多次發(fā)行的CMBS，可簡化發(fā)行程序，提高融資效率。通過發(fā)行儲架式保障性租賃住房CMBS，有助于上海地產(chǎn)集團批量式盤活存量資產(chǎn)，提高資金周轉效率，并進一步加快后續(xù)項目的建設，擴大房源供給。
本次儲架式CMBS首期入池項目為耀華璟濱社區(qū)和古北璟宏社區(qū)，分別位于浦東后灘商務辦公區(qū)和長寧古北商圈。兩者可提供的房源數(shù)量分別為1278套和374套，共計1652套房量，估值52.95億元，2024年年末出租率為85.8%，項目現(xiàn)金流穩(wěn)定。
這兩處資產(chǎn)及REIT首次入池的兩個項目均屬于上海地產(chǎn)集團運營期限相對較長的項目，均已進入穩(wěn)定運營階段。
值得注意的是，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT凈回收資金的60%（含）以上擬投向雪野家園項目、寶山區(qū)顧村項目以及周浦項目或其他經(jīng)批準同意的租賃住房項目的建設。
三個項目總建筑面積合計約29.14萬平方米，項目總投資共計34.74億元，資本金缺口合計6.65億元。上海地產(chǎn)將REITs發(fā)行后所得的資金，用于新的租賃住房項目投資、現(xiàn)有項目的改造升級或償還前期項目的融資貸款等，實現(xiàn)資金的循環(huán)利用。
隨著REIT成功獲批及CMBS產(chǎn)品的成功發(fā)行，上海地產(chǎn)集團在保障性租賃住房金融服務和創(chuàng)新實踐上實現(xiàn)重大突破，將有助于其盤活存量資產(chǎn)，提升資金的使用效率。其中公募REITs產(chǎn)品實現(xiàn)住房租賃資產(chǎn)真實出售，CMBS保留資產(chǎn)所有權，實現(xiàn)“降負債”與“保資產(chǎn)”的雙重訴求。
同時，通過REITs與CMBS的協(xié)同創(chuàng)新模式，上海地產(chǎn)初步構建住房租賃領域“權益型+債權型”雙融資體系，實現(xiàn)住房租賃從沉淀資產(chǎn)到流動資本的轉變，為市場保障性租賃住房可持續(xù)發(fā)展提供了重要參考，也為資本市場參與住房租賃市場提供新的思路。
資產(chǎn)管理“新”思
上海地產(chǎn)集團于2002年成立，是經(jīng)上海市人民政府批準成立的國有獨資企業(yè)集團公司，注冊資本300億元。截至2023年底，集團資產(chǎn)總額超4200億元。2023年全年營業(yè)收入合計372.66億元，毛利率23.36%，其中保障住房業(yè)務全年收入占比21.19%。
上海地產(chǎn)集團作為市屬城市保障類國有企業(yè)集團，主要業(yè)務包括保障住房業(yè)務、城市更新與區(qū)域投資開發(fā)、商品房開發(fā)和不動產(chǎn)經(jīng)營、建筑材料業(yè)務和物業(yè)出租及場地出租等。其中，獲批通過的REIT及成功發(fā)行的CMBS的入池項目屬于保障住房業(yè)務板塊。
據(jù)了解，上海地產(chǎn)集團的資產(chǎn)規(guī)模屬于全市最大，擴募資產(chǎn)儲備豐富，已累計籌措約4.5萬套各類保租房房源，占全市已籌措房源的八分之一。項目分布于全市多個行政區(qū)域，覆蓋市中心CBD、核心商業(yè)區(qū)到近遠郊的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，有效承載各類住房租賃需求。
其中，持有R4租賃住房超過2萬套，約占全市供應總量的10%，位居全市首位。預計至“十四五”期末，即到今年年底將累計籌措保租房6萬套，約占全市“十四五”期末累計建設籌措總數(shù)的10%。
值得一提的是，截至2024年9月30日，上海地產(chǎn)共持有保租房項目28個，其中包括耀華璟濱、耀華璟耀、世博璟尚、古北璟辰等在內的多個項目，屬于千套以上的大型租賃社區(qū)產(chǎn)品。
這些資產(chǎn)將為匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT擴募提供強有力的支持。通過優(yōu)化資產(chǎn)組合，將有望為公募REITs產(chǎn)品帶來更多的現(xiàn)金流，提升分紅率和投資人的收益。
其中上文提及的公募REIT項目原始權益人上海地產(chǎn)房屋租賃有限公司（簡稱地產(chǎn)房屋租賃）的控股股東為上海地產(chǎn)（集團）有限公司，實際控制人為上海市國資委。
作為上海地產(chǎn)集團唯一的保租房公募REITs平臺，地產(chǎn)房屋租賃通過下屬項目公司新建、孵化培育保租房項目及收購或承接、孵化培育存量保租房項目等方式進行運作，以實現(xiàn)資產(chǎn)整合、盤活存量以及資產(chǎn)保值增值等。
2023年全年及2024年前三季度，地產(chǎn)房屋租賃經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為5010.45萬元和5360.67萬元，營業(yè)收入分別為2685.13萬元和5547.07萬元，凈利潤分別為255.38萬元和1170.86萬元，凈利率分別錄得6.93%和21.11%。整體經(jīng)營活動表現(xiàn)穩(wěn)健，同時穩(wěn)步提升。
另外，上海地產(chǎn)租賃住房建設發(fā)展有限公司（簡稱“地產(chǎn)租住”）原通過持有項目公司尚淦實業(yè)100%股權間接持有虹橋項目，根據(jù)基金的相關安排，地產(chǎn)租住將尚淦實業(yè) 100%股權轉讓至地產(chǎn)房屋租賃。
據(jù)商業(yè)客了解，地產(chǎn)租住公司持有的全部保租房項目資產(chǎn)均委托上海城方進行運營管理或監(jiān)督管理。
上海城方租賃住房運營管理有限公司成立于2018年2月7日，是上海地產(chǎn)集團旗下唯一的租賃住房項目運營管理平臺，定位為專業(yè)化的租賃住房和社區(qū)商業(yè)運營商。從公司股權結構來看，上海地產(chǎn)集團是城方公司的實際控制人，合計持有城方公司 52.53%的股權，旗下地產(chǎn)租住為城方公司的控股股東。
過去一年里，城方聚焦住房租賃及社區(qū)商業(yè)兩大領域，在營社區(qū)數(shù)量實現(xiàn)進一步增長。針對租住領域，城方參與構建上海“一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房供應體系，繼續(xù)推進保租房、公租房、市場化長租房以及建設者之家等產(chǎn)品的布局，滿足不同人群的居住需求。
數(shù)據(jù)來源：城方官微，觀點指數(shù)、商業(yè)客整理
據(jù)商業(yè)客了解，2024年全年，城方在上海浦東新區(qū)、黃浦、長寧、徐匯、青浦等行政區(qū)新開租賃社區(qū)6個，可提供房源約8千套。其中包括世博璟尚社區(qū)、漕河涇|城方社區(qū)·古美店、璟岸公寓、古北璟辰社區(qū)、CHIC棲窠社區(qū)以及北楊智匯社區(qū)。
其中，漕河涇|城方社區(qū)·古美店由城方公司與漕河涇開發(fā)區(qū)攜手打造；CHIC棲窠社區(qū)是由上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司、上海西虹橋商務開發(fā)有限公司、上海青浦發(fā)展(集團)有限公司聯(lián)合開發(fā)，攜手上海城方租賃住房運營管理有限公司共同打造的徐涇片區(qū)首個保租房社區(qū)。
在對外合作上，2024年里，城方先后與上實、漕河涇、民航、中船、無錫太湖新城集團等多家企業(yè)建立合作關系，累計運營拓展10個項目，運營房源近5千套。
也就是說，除了依托上海地產(chǎn)提供的資源支撐外，對外合作也是城方實現(xiàn)管理規(guī)模增長的重要方式。
據(jù)城方官微披露，截至2024年底，其在營保障性租賃住房項目18個，可提供房源約1.7萬套，社區(qū)出租率穩(wěn)定在超90%的水平；市場化長租公寓項目8個，可提供房源約1千余套；公共租賃住房項目10個，房源約1.3萬套；新時代城市建設者管理者之家項目5個，床位數(shù)約8千套。
除了實現(xiàn)租住運營規(guī)模提升外，城方同樣發(fā)力社區(qū)商業(yè)領域。2024年，城方租住型社區(qū)商業(yè)品牌“LIVING+”運營社區(qū)商業(yè)項目增長至19個，總建筑面積約9.6萬平方米。
通過資源整合，上海地產(chǎn)在住房租賃領域實現(xiàn)從資源到運營到資本的三角閉環(huán)。通過城方運營管理平臺提供從房源維護、租客服務到社區(qū)管理等的全方位服務，以實現(xiàn)項目的穩(wěn)定運營。同時，通過公募REITs與CMBS等資產(chǎn)證券化方式，實現(xiàn)資金回籠、再投資的循環(huán)，擴大租賃住房投資和管理規(guī)模。
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