3月11日，陽(yáng)光房地產(chǎn)基金發(fā)布2023/24 財(cái)年全年業(yè)績(jī)，并召開(kāi)媒體電話會(huì)議。
據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告，截至2024年12月31日止18個(gè)月，陽(yáng)光房地產(chǎn)基金全年收益12.36億港元，物業(yè)凈收入約9.58億港元，可分派收入約為4.99億港元，派發(fā)比率為94%。
目前，陽(yáng)光房地產(chǎn)基金的物業(yè)組合全部位于香港，包括11座寫(xiě)字樓及6座零售物業(yè)，可出租面積合共130萬(wàn)平方呎。截至2024年末，投資物業(yè)總估值為179.336億港元，其中寫(xiě)字樓估值90.65億港元，零售物業(yè)估值88.69億港元。
寫(xiě)字樓方面，截至2024年12月末，陽(yáng)光房地產(chǎn)基金旗下11座寫(xiě)字樓的平均出租率為92%，較2023年中期末下滑1.1個(gè)百分點(diǎn)；平均租金為32.1港元/平方呎，較2023年中期末減少了2.5港元/平方呎；整體續(xù)租率為79%。
在這其中，作為唯一的甲級(jí)寫(xiě)字樓，大新金融中心在2024年底整體出租率為92.2%，較2023年6月末的90.4%有所提升。
但在租金方面，卻有明顯的下滑，從2023年中期的41.8港元/平方呎減少至2024年底的36.9港元/平方呎。報(bào)告期內(nèi)，續(xù)租率為52%。
針對(duì)寫(xiě)字樓的表現(xiàn)，管理層認(rèn)為目前甲級(jí)寫(xiě)字樓新增需求持續(xù)疲憊，市場(chǎng)整體空置率仍處于高位，租金方面存在壓力是在所難免的。
就出租率情況，管理層指出，隨著金融行業(yè)的微回暖，報(bào)告期內(nèi)，仍有金融或銀行類客戶入駐到大新金融中心，空置率情況倒不必過(guò)于擔(dān)心。
“香港寫(xiě)字樓出租率達(dá)到95%以上仍需要一定時(shí)間，我們能做到91%、92%已經(jīng)算不錯(cuò)，盡力而為即可。”管理層稱。
市場(chǎng)方面，2025年1月8月，世邦魏理仕曾發(fā)布報(bào)告指出，2024年全年香港空置率上升至17.0%?？罩寐蔬^(guò)高導(dǎo)致第四季度租金環(huán)比下跌1.7%，全年跌幅達(dá)6.3%，較2023年的年跌幅5.5%有所加劇。
至于零售物業(yè)方面，受境外競(jìng)爭(zhēng)的影響，香港零售業(yè)總銷貨價(jià)值已連續(xù)10個(gè)月下滑。
來(lái)自香港政府統(tǒng)計(jì)處最新公布，2024年12月香港零售業(yè)總銷貨價(jià)值臨時(shí)估計(jì)為328億港元，同比下跌9.7%。其中，珠寶首飾、鐘表及名貴禮物跌幅達(dá)到13.8%。
在此背景下，2024年12月末，陽(yáng)光房地產(chǎn)基金旗下的零售物業(yè)整體出租率為90.1%，較2023年6月30日下降3.4分百分點(diǎn)。但好在，續(xù)租率及租金仍能維持不變，分別為79%、65.6港元/平方呎。
6座零售物業(yè)中，上水中心購(gòu)物商場(chǎng)、新都城一期物業(yè)為主要物業(yè)。
上水，香港人將稱之為“水鬼”。往前倒幾年，內(nèi)地游客來(lái)香港旅游掃貨首選之地必是上水，甚至包括香港代購(gòu)都會(huì)不約而同地選擇到此地進(jìn)貨，一是交通方便，距離羅湖僅一站；二是價(jià)格實(shí)惠；三是品類齊全，SASA、卓越、萬(wàn)寧等三步一家。
依靠?jī)?nèi)地強(qiáng)勁的購(gòu)買力，上水中心可以說(shuō)是混得“風(fēng)生水起”。2018年6月末，上水中心的租用率為98.9%，現(xiàn)行租金115.9港元/平方呎，估值42.77億元。
而如今，時(shí)過(guò)境遷，港人北上消費(fèi)、港元利率不再占優(yōu)、電商消費(fèi)強(qiáng)勢(shì)崛起，上水“代購(gòu)天堂”的神話也成為了過(guò)去式。2024年末，上水中心的租用率下滑至91.4%，現(xiàn)行租金跌至103.9港元/平方呎，整體估值大幅縮水至37.63億元。
但若與2023年相比，上水中心的運(yùn)營(yíng)情況略有好轉(zhuǎn)。2024年全年，租金及停車場(chǎng)收入微漲至1.518億港元（截至2023年12月31日止12個(gè)月：港幣1.515億元）。同時(shí)，續(xù)租租金正增長(zhǎng)4.2%，續(xù)租率77%。
相比之下，位于將軍澳的新都城中心一期商場(chǎng)（MCP ONE），于2023年7月完成翻新工作后， 2024年全年在運(yùn)營(yíng)方面似乎并未取得有明顯的增長(zhǎng)回報(bào)。
報(bào)告期內(nèi)，新都城中心一期租金及停車場(chǎng)收入約為1.99億港元，截至2024年12月31日止12個(gè)月的則為1.33億港元，較同期增長(zhǎng)130萬(wàn)港元。而收入的增長(zhǎng)是源于報(bào)告期內(nèi)以2000萬(wàn)港元出售若干車位。
期末，新都城中心一期租用率下降至91.7%，而2023年6月末為92.2%；續(xù)租率為82%，續(xù)租租金為負(fù)增長(zhǎng)0.9%。現(xiàn)行租金從2023年6月30日的53.8港元/平方呎下滑3%至52.2港元/平方呎。
對(duì)此，管理層解釋道：“其實(shí)出租率變化幅度并不大。翻新完成后，除了主要通道外，第二通道的人流有明顯的增加。我們更換了部分租戶后，商場(chǎng)的人流和氛圍有明顯的提升。”
提到翻新工作，管理層進(jìn)一步指出，未來(lái)也會(huì)對(duì)西九匯物業(yè)進(jìn)行翻新，包括在地下打造一個(gè)亮麗的出入口、創(chuàng)建共享空間，希望能借此加強(qiáng)與社區(qū)的聯(lián)系，從而增加商場(chǎng)的人流量與氛圍。
但同時(shí)，考慮到成本方面，管理層表示翻新投入的資金并不會(huì)太多。“我們希望資金投入后，回報(bào)是好的。因此，未來(lái)可能會(huì)在出租率或租金提升方面投放得多一些，除此以外在房地產(chǎn)科技上也會(huì)有所投入，盡量降低勞動(dòng)成本。”
資本市場(chǎng)方面，截至2025年3月11日收盤(pán)，陽(yáng)光房地產(chǎn)基金報(bào)1.92港元/股，微漲0.52%，股本17.27億，市值33.15億港元。
截至2024年12月31日止期末，該基金將分派1.61億港元，每基金單位末期分派9.3港仙。
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