作為產(chǎn)業(yè)園REITs代表項目之一，3月30日，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT發(fā)布2024年年度報告。
延續(xù)了2024年半年度及三季度業(yè)績表現(xiàn)，于報告期內(nèi)，該基金依舊呈現(xiàn)營收上漲，虧損增加的趨勢，本期收入約1.63億元，凈虧損2875.46萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約1.04億元。
觀點新媒體獲悉，于報告期內(nèi)，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT本期和年化年化現(xiàn)金流分派率均為4.90%；報告期內(nèi)可供分配金額1.20億元，同比增長23.71%；單位可供分配金額0.1250元；期末基金總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)分別為27.91億元和26.96億元。
值得注意的是，2024年華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT的可供分配金額1.20億元，較上年同期變化超過10%：“增長主要系本基金上年同期內(nèi)擴募并購入了新的項目，增加了本期的可供分配金額。”
但是，1.2億元的可供分配金額低于招募說明書測算的1.27億元。公告中稱，主要差異原因系本報告期基礎(chǔ)設(shè)施項目面臨大租戶退租 的負面影響且所在區(qū)域市場的經(jīng)營環(huán)境整體承壓，故可供分配金額測算報告中的經(jīng)營假設(shè)與基礎(chǔ)設(shè)施項目2024年末的實際水平存在差異，招募說明書中刊載的可供分配測算金額與實際可供分配金額存在差異。
產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，2023年6月，彼時華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT首次完成擴募，購入張潤大廈，有效認購資金達到15.53億元，但與此同時，張潤大廈發(fā)生了退租風(fēng)波，占較大現(xiàn)金流租方哲庫科技發(fā)生了退租事件，張潤大廈已收到部分客戶的書面租賃意向書，占哲庫科技退租面積的78.22%。
后續(xù)其通過費用扣減等動作彌補了部分損失，但從此引發(fā)的討論聲音逐漸增多，如何守住出租率成為華安張江光大園REIT年內(nèi)經(jīng)營的首要問題。
于年報發(fā)布前兩個月，該基金先發(fā)布了2024年第4季度經(jīng)營情況，披露數(shù)據(jù)顯示，2024年第4季度的季末，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT兩宗項目的整體出租率91.90%，較2023年第4季度末的72.00%，同比上升27.64%。張潤大廈項目2024年第4季度的季末出租率92.44%，較2023年第4季度末的63.31%，同比上升46.01%。
此外，基礎(chǔ)設(shè)施項目2024年第4季度整體平均月末出租率89.58%，較2023年第4季度的69.11%，同比上升29.62%。而張潤大廈項目2024年第4季度平均月末出租率91.26%，較2023年第4季度的59.23%，同比上升54.07%。
當(dāng)中還特別提及，張潤大廈項目所屬項目公司2024年第4季度的主營業(yè)務(wù)收入達到1737萬元，較2023年第4季度同比上升37.23%。
2024年成績單中，兩宗資產(chǎn)的出租率同樣有所上升：張江光大園的期末出租率由2023年的80.68%上升13.25個百分點至91.37%；張潤大廈的期末出租率則從63.31%的低點上升至92.44%，同比上漲46個百分點。
出租率有所回升，但市場環(huán)境波動影響依舊傳導(dǎo)至租金價格。于2024年，張江光大園的期末租金單價水平下降1.97%，滑落至5.59元；張潤大廈則下降2.79%，跌至5.73元。
回顧項目上市以來的出租情況，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT于2022年-2024年的年末整體出租率為92.6%、72%和91.9%，經(jīng)歷大租戶的換租和調(diào)租后，基礎(chǔ)設(shè)施項目的整體出租率水平于報告期末已基本回升2022年末水平。
從項目進行分析，張江光大園于2022年-2024年的租金單價水平分別為5.47元，5.59元和5.48元，2024年租金單價水平同比下降約1.97%，但總體來看近三年波動不大；出租率從2023年末80.68%升至2024年末91.37%。
而新擴募的張潤大廈項目自2023-2024年的租金單價水平分別為5.73元、5.57元，為應(yīng)對市場競爭壓力和出租率提升的需要，2024年華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT選擇以價換量的方式穩(wěn)住出租率，租金單價水平同比下降約2.79%，而出租率也從2023年63.31%提升至2024年92.44%。
截至報告期末，該基金基礎(chǔ)設(shè)施項目租賃業(yè)態(tài)分布主要為集成電路41.74%、TMT（含在線新經(jīng)濟）21.74%、金融科技13.81%、先進制造業(yè)11.66%、產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套2.24%、醫(yī)療及生命科學(xué)0.71%，其余部分為空置待租。
租戶方面，基礎(chǔ)設(shè)施項目張江光大園和張潤大廈項目租戶總數(shù)為61家，報告期內(nèi)前五名租戶的租金收入分別為1,202萬元，1,152萬元，785萬元，690萬元和607萬元，占該項目全部租金收入比例分別為9.87%，9.45%，6.44%，5.66%和4.98%。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)
“保守預(yù)計2025年至2027年間張江區(qū)域入市辦公研發(fā)類項目將超過100萬方，市場存量的增加將一定程度上帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)園競爭升級，入駐企業(yè)選擇空間更大，項目未來運營將面臨一定挑戰(zhàn)。”據(jù)華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT于年報中透露，截至2024年12月31日，其持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目整體的加權(quán)平均剩余租期為784天，約2.14年，超過兩年的平均剩余租期將一定程度上緩解未來兩年張江區(qū)域辦公研發(fā)類項目集中供應(yīng)的沖擊，但較大區(qū)域新增供應(yīng)仍將令基礎(chǔ)設(shè)施項目的運營存在一定壓力。
眼下之一，哲庫科技退租帶來的危機已過，但未來運營壓力猶在，呈現(xiàn)在報表上，截至目前，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT始終未擺脫虧損情況。
自2021年6月7日成立至今，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT累計虧損超過1億元：于2021年，項目收入5281.63萬元，凈虧損1219.18萬元；2022年收入8456.98萬元，凈虧損3211.25萬元；2023年，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT收入1.24億元，凈虧損2853.81萬元。
來到2024年上半年，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT收入8725.73萬元，凈虧損629.71萬元；2024年項目收入約1.63億元，凈虧損達到2875.46萬元，
止虧前路漫漫，華安張江產(chǎn)業(yè)園REIT于年報中也透露了部分改善運營數(shù)據(jù)的具體措施，例如針對該基金基礎(chǔ)設(shè)施項目待去化的空置面積，運營管理機構(gòu)將持續(xù)開展招商工作，在商務(wù)洽談中的儲備租戶屬于軟件開發(fā)、集成電路、科技金融及其他行業(yè)。
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