“我們的資源沒法做到全部業(yè)務(wù)都能照顧好，所以這時(shí)候必須要做取舍。”
在去年上半年召開的股東大會(huì)上，萬科宣布未來將聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)管理、租賃住宅三大主業(yè)。
而過往被寄予厚望的商業(yè)板塊，則面臨了新的境遇。
人員調(diào)動(dòng)、架構(gòu)調(diào)整、資產(chǎn)出售……成為萬科商業(yè)板塊2024年的關(guān)鍵詞，而印力集團(tuán)的“歸去途”也成為了過去一年時(shí)間里，市場關(guān)注的重點(diǎn)話題。
業(yè)務(wù)調(diào)整之下，萬科商業(yè)板塊的業(yè)績表現(xiàn)如何？一連串的數(shù)據(jù)當(dāng)中，又能否窺探萬科對(duì)印力，乃至整個(gè)商業(yè)板塊的未來思緒？
業(yè)績解析
3月30日晚間，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布2024年的業(yè)績報(bào)告，在致股東信中，這家企業(yè)表示2024年是異常艱難的一年。
從其整體業(yè)績來看，報(bào)告期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)營收為3431.76億元，同比下降26.32%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損494.78億元，由盈轉(zhuǎn)虧。
與集團(tuán)整體業(yè)績走勢一致，2024年，萬科的商業(yè)業(yè)務(wù)（含非并表項(xiàng)目）實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入88.9億元，同比下降2.5%。
查閱發(fā)現(xiàn)，2020年、2021年、2022年及2023年，萬科商業(yè)業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)營業(yè)收入分別為63.22億元、76.29億元、87.2億元及91.1億元。而2024年的收入回落至兩年前的水平。
此外，這份財(cái)報(bào)與過往也有不同。
一方面，自2023年年度報(bào)告開始，萬科不再公開披露其營收前十的商業(yè)項(xiàng)目，最新發(fā)布的財(cái)報(bào)同樣如此；另一方面，印力的營業(yè)收入同樣不再單獨(dú)披露。
不過，對(duì)比過去幾年的業(yè)績表現(xiàn)不難推測，印力的業(yè)績占比約占萬科商業(yè)業(yè)務(wù)總收入的六成左右。
如若按此粗略計(jì)算，過去一年，印力管理的商業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入則為53.34億元，對(duì)比2020年、2021年、2022年及2023年的42.22億元、52.29億元、54.8億元及57億元，亦呈現(xiàn)出頂部回落的態(tài)勢。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)、商業(yè)客整理
“去年印力出售了不少核心項(xiàng)目，管理規(guī)模有所下降，對(duì)其結(jié)算收入也會(huì)帶來一定的影響”，有業(yè)內(nèi)人士如是提到。
不過，即便是業(yè)務(wù)收縮的大背景下，年內(nèi)，萬科仍有新的商業(yè)項(xiàng)目落成。
財(cái)報(bào)透露，2024年，上海徐匯萬科廣場、上海三林印象匯、深圳坂田萬科廣場等8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)。
其中，上海徐匯萬科廣場開業(yè)率88%，區(qū)域首店率40%；深圳坂田萬科廣場開業(yè)率96%，其中深圳首店10家，龍崗區(qū)首店34家；上海三林印象匯開業(yè)率86%，區(qū)域首店率超50%，作為上海首個(gè)印象匯產(chǎn)品。
截至報(bào)告期末，萬科合計(jì)開業(yè)181個(gè)商業(yè)項(xiàng)目（不含輕資產(chǎn)輸出管理項(xiàng)目），較2023年末減少22個(gè)項(xiàng)目，建筑面積1081萬平方米，同比縮減6.65%。
年末，該公司規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為196萬平方米，而上年同期為305萬平方米。同時(shí)，萬科管理運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目中，長三角及珠三角城市規(guī)模占比超過58%，四個(gè)一線城市的占比為29%，一二線城市的占比超過94%。
顯然，無論是開業(yè)項(xiàng)目還是儲(chǔ)備項(xiàng)目，萬科其業(yè)務(wù)總量出現(xiàn)了較為明顯的減少。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)，觀點(diǎn)指數(shù)、商業(yè)客整理
持續(xù)出表
業(yè)績下滑、項(xiàng)目規(guī)模縮減……在外界看來，這是萬科放棄商業(yè)板塊的有力證據(jù)。
實(shí)際上，早在去年年初，深陷資金壓力的萬科，便對(duì)其主營業(yè)務(wù)做出了大調(diào)整，商業(yè)板塊不再是萬科“三大主業(yè)”之一。
針對(duì)彼時(shí)的“瘦身計(jì)劃”，萬科提到，將通過大宗交易和REITs，把商業(yè)辦公資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去。
而率先被擺上貨架的是上海七寶萬科廣場，這也是萬科運(yùn)營管理商業(yè)項(xiàng)目當(dāng)中，收入最高的一個(gè)。
商業(yè)客查閱發(fā)現(xiàn)，2020年至2023年上半年，七寶萬科廣場的營業(yè)收入分別為3.68億元、4.42億元、4.08億元、2.13億元，均位列萬科商業(yè)項(xiàng)目第一位。即便疫情影響的那些年，其營業(yè)收入也遠(yuǎn)高于第二名的深圳印力中心。
去年2月份，萬科以23.84億元出售了在上海七寶萬科廣場一半股權(quán)，自此，萬科完全退出該項(xiàng)目，而這一交易對(duì)價(jià)較項(xiàng)目估值折讓將近三成。
困境之下，萬科選擇將最賺錢的購物中心出售，以換取現(xiàn)金流，有市場人士表示，“這是不得已選擇。”
七寶萬科廣場之后，開業(yè)不到四年，但營業(yè)收入迅速超越深圳印力中心，奪得榜眼的上海藍(lán)翔印象城MEGA，也難逃出售命運(yùn)。
去年7月，印力將其所持的上海南翔印象城MEGA48%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給新加坡政府投資公司（GIC），交易完成后，GIC持股比例升至98%，而印力持股比例降至2%。
兩個(gè)月后，上海松江印象城48%股權(quán)亦由GIC接手，印力的持股比例從50%降到2%。
除此之外，萬科還接連出售了深圳灣超級(jí)總部基地T208-0053號(hào)宗地使用權(quán)、深水埗長沙灣The Campton商場及附屬公眾停車場、上海陸家嘴綜合體45%股權(quán)等。
在前不久召開的投資者交流會(huì)上，萬科管理層表示，大宗交易和資源盤活方面，公司全年實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約259億元，完成資源盤活回款104億元。
除了大宗交易，萬科還在尋求多種合作形式，包括股權(quán)融資、類REITs及公募REITs等。
去年，中金印力消費(fèi)REIT成功上市，其底層資產(chǎn)則為杭州西溪印象城，該項(xiàng)目整體建筑面積25萬平方米，是杭州城西單體總建筑面積最大的TOD購物中心。
值得注意的是，在萬科最后一次披露的“運(yùn)營管理前十大商業(yè)項(xiàng)目”當(dāng)中，已有四個(gè)項(xiàng)目完成了出表與剝離。
“大量核心資產(chǎn)被出售，這也在一定程度上說明萬科有意放棄商業(yè)地產(chǎn)市場”，業(yè)內(nèi)人士提到。
圖片來源：企業(yè)財(cái)報(bào)
商業(yè)前路
在萬科的體系內(nèi)，商業(yè)業(yè)務(wù)始終被分作“兩大派系”。其一，印力集團(tuán)；其二，則是萬科各個(gè)城市公司下轄的商業(yè)事業(yè)部。
據(jù)了解，2016年，萬科正式將印力收歸麾下。不過，收購至今也有近九年時(shí)間了，但萬科始終未將印力集團(tuán)并表，從其財(cái)務(wù)報(bào)表上看，印力屬于“長期股權(quán)投資”，產(chǎn)生的收益屬于“投資收益”。
2024年，萬科集團(tuán)錄的投資總收益為89.23億元，其中，成本法核算的長期股權(quán)投資收益為88.47億元，而權(quán)益法核算的長期股權(quán)投資收益為0.31億元，出售長期股權(quán)投資產(chǎn)生的收益為8.75萬元。
在資本市場看來，印力在商業(yè)運(yùn)營與資管操作方面，有著較為成熟的經(jīng)驗(yàn)，而萬科各個(gè)區(qū)域事業(yè)部則持有大量的商業(yè)項(xiàng)目，但兩者始終未能形成合力，由此導(dǎo)致萬科商業(yè)板塊的業(yè)績無法達(dá)到預(yù)期。
過去幾年，萬科也試圖整合旗下商業(yè)板塊，但效果甚微。
其中，2021年6月，王海武空降印力集團(tuán)，出任總裁一職，隨后，2022年，萬科將49個(gè)自主開發(fā)項(xiàng)目交予印力集團(tuán)管理，，總體量達(dá)200萬平方米。
2024年年初，萬科成立全新的商業(yè)事業(yè)部，將商業(yè)版塊提到了與開發(fā)業(yè)務(wù)和獨(dú)立上市的物業(yè)板塊同等地位，同時(shí)任命孫嘉作為商業(yè)BG的操盤手。
同年10月，萬科再度調(diào)整組織架構(gòu)。其一，為了進(jìn)一步提高商業(yè)、辦公資產(chǎn)的經(jīng)營效益，開發(fā)經(jīng)營本部將組建辦公事業(yè)部，聚焦辦公類資產(chǎn)的經(jīng)營提效。
其二，深化商業(yè)事業(yè)部組織建設(shè)，事業(yè)部本部未來將聚焦大型購物中心、社區(qū)商業(yè)以及歷史文化街區(qū)的三大核心產(chǎn)品線開發(fā)，一線項(xiàng)目則合并為七大地區(qū)公司，以更加貼近當(dāng)?shù)厥袌龊涂蛻?，聚焦?xiàng)目深耕細(xì)作。
對(duì)于商業(yè)板塊的前路與印力集團(tuán)的去留，萬科從未言明，但從只言片語中，也能窺探其考量。
有市場人士表示，此前的架構(gòu)調(diào)整，或許意味著萬科商業(yè)的業(yè)務(wù)線將持續(xù)收縮，商業(yè)資產(chǎn)出售也將繼續(xù)。
在2024年度業(yè)績投資者會(huì)上，針對(duì)債務(wù)償還壓力的話題，萬科亦明確表示，將靈活采用資產(chǎn)證券化、市場化轉(zhuǎn)讓、戰(zhàn)略引戰(zhàn)等策略，適時(shí)補(bǔ)充流動(dòng)性，支持資產(chǎn)價(jià)值最大化兌現(xiàn)。
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