觀點(diǎn)指數(shù) 近期，上海地產(chǎn)在住房租賃資產(chǎn)證券化領(lǐng)域取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。2月21日，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT獲批通過(guò)，將成為第七單住房租賃公募REITs產(chǎn)品。項(xiàng)目從申報(bào)到獲批通過(guò)不到90天?；鸪跏纪顿Y的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括虹橋項(xiàng)目及江月路項(xiàng)目，整體估值為12.31億元。
據(jù)了解，基金凈回收資金的60%（含）以上擬投向雪野家園項(xiàng)目、寶山區(qū)顧村項(xiàng)目以及周浦項(xiàng)目或其他經(jīng)批準(zhǔn)同意的租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)。三個(gè)項(xiàng)目總建筑面積合計(jì)約29.14萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資34.74億元，資本金缺口合計(jì)6.65億元。
除此之外，今年1月，上海地產(chǎn)成功發(fā)行全國(guó)首單儲(chǔ)架式保租房CMBS項(xiàng)目。本次專項(xiàng)計(jì)劃儲(chǔ)架規(guī)模為70億元，首期37.01億元，是全國(guó)單期發(fā)行規(guī)模最大的保障性租賃住房CMBS項(xiàng)目。
首期入池項(xiàng)目為耀華璟濱社區(qū)和古北璟宏社區(qū)，共計(jì)可提供租賃住房1652套，估值52.95億元，2024年年末出租率為85.8%，項(xiàng)目現(xiàn)金流穩(wěn)定。
通過(guò)REITs與CMBS協(xié)同創(chuàng)新模式，上海地產(chǎn)初步構(gòu)建住房租賃領(lǐng)域“權(quán)益型+債權(quán)型”雙融資體系，實(shí)現(xiàn)住房租賃從沉淀資產(chǎn)到流動(dòng)資本的轉(zhuǎn)變，為市場(chǎng)保障性租賃住房可持續(xù)發(fā)展提供了重要參考，同時(shí)也為資本市場(chǎng)參與住房租賃市場(chǎng)提供新的思路。
REITs與CMBS雙融資體系
2月21日，據(jù)上海證券交易所披露，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已通過(guò)”，將成為第七單住房租賃公募REITs產(chǎn)品。通過(guò)建立保租房資產(chǎn)上市通道，上海地產(chǎn)集團(tuán)將打通“投融建管退”的商業(yè)閉環(huán)，有效吸納更多社會(huì)資金參與保租房建設(shè)。
基金發(fā)起人為上海地產(chǎn)房屋租賃有限公司，管理人為匯添富基金管理股份有限公司，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)為上海城方租賃住房運(yùn)營(yíng)管理有限公司。
其中，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT于2024年11月26日正式向上交所提交申報(bào)材料，從申報(bào)到獲批通過(guò)耗時(shí)不到90天。據(jù)REIT封卷稿說(shuō)明書披露，2024年，基金擬募集資金規(guī)模為12.97億元，其中收購(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所支付的現(xiàn)金凈額為12.96億元。
2025年可供分配金額預(yù)測(cè)值為5662.19萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)年化分派率為4.37%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：基金招募說(shuō)明書，公開資料，觀點(diǎn)指數(shù)、商業(yè)客整理
首次入池的兩個(gè)底層資產(chǎn)為虹橋項(xiàng)目及江月路項(xiàng)目，是上海地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)期限最長(zhǎng)的兩個(gè)住房租賃資產(chǎn)，其中前者是上海市首批R4租賃用地項(xiàng)目，后者是上海市首批、閔行區(qū)首個(gè)由存量閑置商辦資產(chǎn)改造而來(lái)的租賃住房項(xiàng)目。項(xiàng)目公司是尚淦實(shí)業(yè)和華轍實(shí)業(yè)，為上海市國(guó)資委100%控股。
REIT封卷稿說(shuō)明書披露，截至2024年9月30日（價(jià)值時(shí)點(diǎn)），虹橋項(xiàng)目和江月路項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)值分別為3.56億元和8.75億元，合計(jì)12.31億元，評(píng)估單價(jià)分別為11594元/平方米和15201元/平方米。
2025年，虹橋項(xiàng)目和江月路項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)凈收益分別為1672.92萬(wàn)元和4109.38萬(wàn)元，計(jì)算得到的資本化率分別為4.70%和4.70%，運(yùn)營(yíng)凈收益率分別為75.74%和72.06%。
項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)層面，截至2024年12月31日，虹橋項(xiàng)目及江月路項(xiàng)目租賃住房部分按出租面積計(jì)算的出租率分別為91.38%和94.04%，對(duì)比9月末，兩者出租率分別減少2.63個(gè)百分點(diǎn)和提升0.01個(gè)百分點(diǎn)?；A(chǔ)項(xiàng)目租賃住房部分出租率保持高位，其中虹橋項(xiàng)目出租率的表現(xiàn)受市場(chǎng)淡季影響較大。去年年末，兩者配套商業(yè)部分的出租率分別為88.37%和74.62%
去年下半年，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目平均退租后的去化時(shí)間約11天。同時(shí)，去年前三季度，兩者續(xù)租率分別為56.96%和57.53%。
目前基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目已進(jìn)入常態(tài)化配租階段，實(shí)行輪候配租機(jī)制。由于年末至春節(jié)假期期間處于租房淡季，市場(chǎng)需求收縮，截至去年年底，虹橋項(xiàng)目及江月路項(xiàng)目均無(wú)輪候登記。
2024年前三季度，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入合計(jì)5554.9萬(wàn)元，2023年全年?duì)I業(yè)收入合計(jì)6772.33萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)7.18%。基礎(chǔ)設(shè)施出租率、續(xù)租率、營(yíng)業(yè)收入等指標(biāo)表現(xiàn)良好，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)保持穩(wěn)健。
除公募REITs產(chǎn)品外，1月上海地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行全國(guó)首單儲(chǔ)架式保租房CMBS項(xiàng)目，即“國(guó)君-地產(chǎn)住發(fā)保障性租賃住房第1期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。本次專項(xiàng)計(jì)劃儲(chǔ)架規(guī)模為70億元，首期37.01億元，其中優(yōu)先檔37億元，占比99.97%，AAA評(píng)級(jí)，期限21年，預(yù)計(jì)到期日為2046年1月8日，發(fā)行利率2.2%。
儲(chǔ)架式CMBS是指在實(shí)行注冊(cè)制的基礎(chǔ)上，原始權(quán)益人一次注冊(cè)、多次發(fā)行的CMBS，可簡(jiǎn)化發(fā)行程序，提高融資效率。通過(guò)發(fā)行儲(chǔ)架式保障性租賃住房CMBS，有助于上海地產(chǎn)集團(tuán)批量式盤活存量資產(chǎn)，提高資金周轉(zhuǎn)效率，并進(jìn)一步加快后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)，擴(kuò)大房源供給。
本次儲(chǔ)架式CMBS首期入池項(xiàng)目為耀華璟濱社區(qū)和古北璟宏社區(qū)，分別位于浦東后灘商務(wù)辦公區(qū)和長(zhǎng)寧古北商圈。兩者可提供的房源數(shù)量分別為1278套和374套，共計(jì)1652套房量，估值52.95億元，2024年年末出租率為85.8%，項(xiàng)目現(xiàn)金流穩(wěn)定。
這兩處資產(chǎn)及REIT首次入池的兩個(gè)項(xiàng)目均屬于上海地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)期限相對(duì)較長(zhǎng)的項(xiàng)目，均已進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段。
值得注意的是，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT凈回收資金的60%（含）以上擬投向雪野家園項(xiàng)目、寶山區(qū)顧村項(xiàng)目以及周浦項(xiàng)目或其他經(jīng)批準(zhǔn)同意的租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)。
三個(gè)項(xiàng)目總建筑面積合計(jì)約29.14萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資共計(jì)34.74億元，資本金缺口合計(jì)6.65億元。上海地產(chǎn)將REITs發(fā)行后所得的資金，用于新的租賃住房項(xiàng)目投資、現(xiàn)有項(xiàng)目的改造升級(jí)或償還前期項(xiàng)目的融資貸款等，實(shí)現(xiàn)資金的循環(huán)利用。
隨著REIT成功獲批及CMBS產(chǎn)品的成功發(fā)行，上海地產(chǎn)集團(tuán)在保障性租賃住房金融服務(wù)和創(chuàng)新實(shí)踐上實(shí)現(xiàn)重大突破，將有助于其盤活存量資產(chǎn)，提升資金的使用效率。其中公募REITs產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)住房租賃資產(chǎn)真實(shí)出售，CMBS保留資產(chǎn)所有權(quán)，實(shí)現(xiàn)“降負(fù)債”與“保資產(chǎn)”的雙重訴求。
同時(shí)，通過(guò)REITs與CMBS的協(xié)同創(chuàng)新模式，上海地產(chǎn)初步構(gòu)建住房租賃領(lǐng)域“權(quán)益型+債權(quán)型”雙融資體系，實(shí)現(xiàn)住房租賃從沉淀資產(chǎn)到流動(dòng)資本的轉(zhuǎn)變，為市場(chǎng)保障性租賃住房可持續(xù)發(fā)展提供了重要參考，也為資本市場(chǎng)參與住房租賃市場(chǎng)提供新的思路。
資產(chǎn)管理“新”思
上海地產(chǎn)集團(tuán)于2002年成立，是經(jīng)上海市人民政府批準(zhǔn)成立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本300億元。截至2023年底，集團(tuán)資產(chǎn)總額超4200億元。2023年全年?duì)I業(yè)收入合計(jì)372.66億元，毛利率23.36%，其中保障住房業(yè)務(wù)全年收入占比21.19%。
上海地產(chǎn)集團(tuán)作為市屬城市保障類國(guó)有企業(yè)集團(tuán)，主要業(yè)務(wù)包括保障住房業(yè)務(wù)、城市更新與區(qū)域投資開發(fā)、商品房開發(fā)和不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、建筑材料業(yè)務(wù)和物業(yè)出租及場(chǎng)地出租等。其中，獲批通過(guò)的REIT及成功發(fā)行的CMBS的入池項(xiàng)目屬于保障住房業(yè)務(wù)板塊。
據(jù)了解，上海地產(chǎn)集團(tuán)的資產(chǎn)規(guī)模屬于全市最大，擴(kuò)募資產(chǎn)儲(chǔ)備豐富，已累計(jì)籌措約4.5萬(wàn)套各類保租房房源，占全市已籌措房源的八分之一。項(xiàng)目分布于全市多個(gè)行政區(qū)域，覆蓋市中心CBD、核心商業(yè)區(qū)到近遠(yuǎn)郊的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，有效承載各類住房租賃需求。
其中，持有R4租賃住房超過(guò)2萬(wàn)套，約占全市供應(yīng)總量的10%，位居全市首位。預(yù)計(jì)至“十四五”期末，即到今年年底將累計(jì)籌措保租房6萬(wàn)套，約占全市“十四五”期末累計(jì)建設(shè)籌措總數(shù)的10%。
值得一提的是，截至2024年9月30日，上海地產(chǎn)共持有保租房項(xiàng)目28個(gè)，其中包括耀華璟濱、耀華璟耀、世博璟尚、古北璟辰等在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目，屬于千套以上的大型租賃社區(qū)產(chǎn)品。
這些資產(chǎn)將為匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT擴(kuò)募提供強(qiáng)有力的支持。通過(guò)優(yōu)化資產(chǎn)組合，將有望為公募REITs產(chǎn)品帶來(lái)更多的現(xiàn)金流，提升分紅率和投資人的收益。
其中上文提及的公募REIT項(xiàng)目原始權(quán)益人上海地產(chǎn)房屋租賃有限公司（簡(jiǎn)稱地產(chǎn)房屋租賃）的控股股東為上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司，實(shí)際控制人為上海市國(guó)資委。
作為上海地產(chǎn)集團(tuán)唯一的保租房公募REITs平臺(tái)，地產(chǎn)房屋租賃通過(guò)下屬項(xiàng)目公司新建、孵化培育保租房項(xiàng)目及收購(gòu)或承接、孵化培育存量保租房項(xiàng)目等方式進(jìn)行運(yùn)作，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)整合、盤活存量以及資產(chǎn)保值增值等。
2023年全年及2024年前三季度，地產(chǎn)房屋租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為5010.45萬(wàn)元和5360.67萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)收入分別為2685.13萬(wàn)元和5547.07萬(wàn)元，凈利潤(rùn)分別為255.38萬(wàn)元和1170.86萬(wàn)元，凈利率分別錄得6.93%和21.11%。整體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)表現(xiàn)穩(wěn)健，同時(shí)穩(wěn)步提升。
另外，上海地產(chǎn)租賃住房建設(shè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“地產(chǎn)租住”）原通過(guò)持有項(xiàng)目公司尚淦實(shí)業(yè)100%股權(quán)間接持有虹橋項(xiàng)目，根據(jù)基金的相關(guān)安排，地產(chǎn)租住將尚淦實(shí)業(yè) 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓至地產(chǎn)房屋租賃。
據(jù)商業(yè)客了解，地產(chǎn)租住公司持有的全部保租房項(xiàng)目資產(chǎn)均委托上海城方進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理或監(jiān)督管理。
上海城方租賃住房運(yùn)營(yíng)管理有限公司成立于2018年2月7日，是上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下唯一的租賃住房項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，定位為專業(yè)化的租賃住房和社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商。從公司股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，上海地產(chǎn)集團(tuán)是城方公司的實(shí)際控制人，合計(jì)持有城方公司 52.53%的股權(quán)，旗下地產(chǎn)租住為城方公司的控股股東。
過(guò)去一年里，城方聚焦住房租賃及社區(qū)商業(yè)兩大領(lǐng)域，在營(yíng)社區(qū)數(shù)量實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步增長(zhǎng)。針對(duì)租住領(lǐng)域，城方參與構(gòu)建上海“一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房供應(yīng)體系，繼續(xù)推進(jìn)保租房、公租房、市場(chǎng)化長(zhǎng)租房以及建設(shè)者之家等產(chǎn)品的布局，滿足不同人群的居住需求。
數(shù)據(jù)來(lái)源：城方官微，觀點(diǎn)指數(shù)、商業(yè)客整理
據(jù)商業(yè)客了解，2024年全年，城方在上海浦東新區(qū)、黃浦、長(zhǎng)寧、徐匯、青浦等行政區(qū)新開租賃社區(qū)6個(gè)，可提供房源約8千套。其中包括世博璟尚社區(qū)、漕河涇|城方社區(qū)·古美店、璟岸公寓、古北璟辰社區(qū)、CHIC棲窠社區(qū)以及北楊智匯社區(qū)。
其中，漕河涇|城方社區(qū)·古美店由城方公司與漕河涇開發(fā)區(qū)攜手打造；CHIC棲窠社區(qū)是由上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司、上海西虹橋商務(wù)開發(fā)有限公司、上海青浦發(fā)展(集團(tuán))有限公司聯(lián)合開發(fā)，攜手上海城方租賃住房運(yùn)營(yíng)管理有限公司共同打造的徐涇片區(qū)首個(gè)保租房社區(qū)。
在對(duì)外合作上，2024年里，城方先后與上實(shí)、漕河涇、民航、中船、無(wú)錫太湖新城集團(tuán)等多家企業(yè)建立合作關(guān)系，累計(jì)運(yùn)營(yíng)拓展10個(gè)項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)房源近5千套。
也就是說(shuō)，除了依托上海地產(chǎn)提供的資源支撐外，對(duì)外合作也是城方實(shí)現(xiàn)管理規(guī)模增長(zhǎng)的重要方式。
據(jù)城方官微披露，截至2024年底，其在營(yíng)保障性租賃住房項(xiàng)目18個(gè)，可提供房源約1.7萬(wàn)套，社區(qū)出租率穩(wěn)定在超90%的水平；市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目8個(gè)，可提供房源約1千余套；公共租賃住房項(xiàng)目10個(gè)，房源約1.3萬(wàn)套；新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家項(xiàng)目5個(gè)，床位數(shù)約8千套。
除了實(shí)現(xiàn)租住運(yùn)營(yíng)規(guī)模提升外，城方同樣發(fā)力社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域。2024年，城方租住型社區(qū)商業(yè)品牌“LIVING+”運(yùn)營(yíng)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目增長(zhǎng)至19個(gè)，總建筑面積約9.6萬(wàn)平方米。
通過(guò)資源整合，上海地產(chǎn)在住房租賃領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)從資源到運(yùn)營(yíng)到資本的三角閉環(huán)。通過(guò)城方運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)提供從房源維護(hù)、租客服務(wù)到社區(qū)管理等的全方位服務(wù)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，通過(guò)公募REITs與CMBS等資產(chǎn)證券化方式，實(shí)現(xiàn)資金回籠、再投資的循環(huán)，擴(kuò)大租賃住房投資和管理規(guī)模。
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