編者按：2024年以來(lái)，房地產(chǎn)代建行業(yè)在政策調(diào)整與市場(chǎng)分化中加速重構(gòu)，頭部企業(yè)構(gòu)筑壁壘、鞏固優(yōu)勢(shì)，新入局企業(yè)亦聚焦政府代建與存量紓困等新戰(zhàn)場(chǎng)。
與此同時(shí)，利潤(rùn)空間收窄倒逼企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，更多探索保障房、城市更新、產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的可持續(xù)路徑，逐漸從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向效率與資源整合。
展望2025年，行業(yè)洗牌或?qū)⒏由钊?，觀點(diǎn)新媒體就此推出最新策劃性選題"代建風(fēng)云"，通過(guò)觀察標(biāo)桿企業(yè)如何破局，為未來(lái)發(fā)展錨定坐標(biāo)。
作為最早布局代建行業(yè)的企業(yè)，綠城管理在行業(yè)發(fā)展早期已享受到藍(lán)海紅利，占據(jù)最大的市場(chǎng)份額。
2024年度中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，綠城管理連續(xù)8年保持20%以上的代建行業(yè)市占率。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，越來(lái)越多房企入局代建領(lǐng)域，代建市場(chǎng)從藍(lán)海轉(zhuǎn)向微利競(jìng)爭(zhēng)，新進(jìn)入者通過(guò)低價(jià)策略搶奪市場(chǎng)，不少項(xiàng)目代建費(fèi)率被壓至歷史低點(diǎn)。
為了搶占市場(chǎng)，甚至部分企業(yè)以"0利潤(rùn)"策略進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)而，代建行業(yè)整體利潤(rùn)率被壓縮，而作為曾經(jīng)代建龍頭，被追趕的綠城管理也出現(xiàn)了利潤(rùn)危機(jī)。
被追趕的危機(jī)
在房地產(chǎn)行業(yè)從高歌猛進(jìn)到一路向下的時(shí)期，綠城管理前幾年的凈利潤(rùn)也是同步增長(zhǎng)的。
數(shù)據(jù)顯示，2020年至2023年，綠城管理的凈利潤(rùn)分別為4.39億元、5.65億元、7.45億元、9.74億元，同比增長(zhǎng)35.27%、28.66%、31.73%、30.77%。2024年上半年，綠城管理凈利潤(rùn)為5.01億元，同比增長(zhǎng)5.82%。
基于代建企業(yè)輕資產(chǎn)、低負(fù)債等運(yùn)作特點(diǎn)，代建業(yè)務(wù)利潤(rùn)率往往高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2020年至2023年，綠城管理的毛利率依次為47.76%、46.39%、52.28%、52.15%。
從整體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，綠城管理憑借先發(fā)優(yōu)勢(shì)占據(jù)著代建行業(yè)的龍頭地位，并且保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)，但從細(xì)節(jié)數(shù)據(jù)的情況來(lái)看，綠城管理正面臨諸如費(fèi)率下滑、利潤(rùn)增速放緩、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)失衡等挑戰(zhàn)。
今年1月8日，綠城管理披露集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展的最新情況。截至2024年12月31日止的十二個(gè)月內(nèi)，綠城管理的新拓代建項(xiàng)目合約總建筑面積達(dá)到3649萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)約3.4%。然而，代建費(fèi)用預(yù)估為93.2億元，較去年同期下降約10.1%。
截止至發(fā)稿，綠城管理尚未披露2024年年報(bào)，但從2024年半年報(bào)可以窺見(jiàn)代建費(fèi)用下滑的原因。
從業(yè)務(wù)構(gòu)成情況看，商業(yè)代建是綠城管理最大的收入和利潤(rùn)來(lái)源。2024年上半年，綠城管理來(lái)自商業(yè)代建、政府代建的營(yíng)業(yè)收入分別為13.08億元、3.32億元，占總營(yíng)收比重分別為78.3%、19.9%，增長(zhǎng)率分別位22.9%和-16.1%。
為何兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)一正一負(fù)？主要問(wèn)題出現(xiàn)在業(yè)務(wù)的毛利率上。商業(yè)項(xiàng)目管理毛利率上升 2.7 個(gè)百分點(diǎn)至 54.2%，但政府項(xiàng)目管理毛利率下降 4.4 個(gè)百分點(diǎn)至 40.4%，主要由于競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致項(xiàng)目費(fèi)用下降。特別是華潤(rùn)、中海等央國(guó)企的紛紛布局代建市場(chǎng)，在承接政府代建項(xiàng)目時(shí)具備天然優(yōu)勢(shì)，加劇代建政府項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。
而其他服務(wù)方面，毛利率因收入結(jié)構(gòu)變化下滑最為明顯，從2023年的90.7%進(jìn)一步下滑至 59%。
究其原因是在2023年及之前，其他服務(wù)的高毛利率主要依賴(lài)上市前由綠城房地產(chǎn)集團(tuán)投標(biāo)的未取得一級(jí)資質(zhì)的項(xiàng)目。這類(lèi)項(xiàng)目的服務(wù)成本由綠城房地產(chǎn)集團(tuán)承擔(dān)，綠城管理僅按凈收益結(jié)算收入，因此成本極低。
至2024上半年，此類(lèi)項(xiàng)目收入大幅縮減，2024上半年其他服務(wù)總收入中，未取得資質(zhì)的項(xiàng)目收入僅1210萬(wàn)元，占總收入12.1%，而2023年同期類(lèi)似項(xiàng)目收入為1.122億元，收入規(guī)模明顯收縮，收入占比下降直接削弱了高毛利業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)。
在高毛利項(xiàng)目下滑的同時(shí)，綠城管理的成本也在增長(zhǎng)。2024年上半年，綠城管理服務(wù)成本為8.09億元，較2023 年同期的7.43億元增加 9.0%?？梢?jiàn)，在代建市場(chǎng)日趨內(nèi)卷的情況下，綠城管理賺錢(qián)容易的日子也成為了過(guò)去時(shí)。
探索不良資產(chǎn)之路
隨著房地產(chǎn)行業(yè)出清，金融機(jī)構(gòu)積累了巨大的涉房涉地類(lèi)紓困項(xiàng)目。代建模式可以通過(guò)信用賦能、品牌煥新、產(chǎn)業(yè)鏈重整等多種方式，助力遇困項(xiàng)目激活銷(xiāo)售，幫助投資人修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，實(shí)現(xiàn)保資產(chǎn)價(jià)格、?？⒐そ桓?、保開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)。
在2022年年報(bào)發(fā)布會(huì)上，綠城管理CEO李軍表示： "紓困業(yè)務(wù)代建是我們未來(lái)需要大力開(kāi)展，需要努力提升能力的一個(gè)界面。" 向投資者發(fā)出了新增業(yè)務(wù)方向的信號(hào)。
綠城管理由此開(kāi)始布局涉房涉地類(lèi)紓困項(xiàng)目。此外，隨著"城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制"的建立和"白名單"制度的推行，紓困項(xiàng)目的融資渠道逐步通暢，為代建服務(wù)創(chuàng)造了更多機(jī)會(huì)。
2024年上半年，綠城管理成功交付了2個(gè)紓困項(xiàng)目，其中，綠城管理作為代建方與長(zhǎng)城資產(chǎn)合作，介入武漢當(dāng)代集團(tuán)開(kāi)發(fā)的"當(dāng)代天譽(yù)"項(xiàng)目，成為AMC與代建企業(yè)合作的典型樣本。
但入局不良紓困項(xiàng)目，也惡化了綠城管理的一些財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。
2023年，綠城管理信用減值虧損凈額4209萬(wàn)元，較2022年的2251萬(wàn)元增長(zhǎng)87%，主要因合約資產(chǎn)減值2428.8萬(wàn)元及其他應(yīng)收款減值2129.7萬(wàn)元，2022年這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為795萬(wàn)元和116萬(wàn)元，2024上半年綠城管理信用減值虧損凈額有輕微降低，為4053.4萬(wàn)元。
回款方面，截止至2024年6月30日，綠城管理貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)達(dá)到人民幣9.08億元，較2023年末的人民幣8.24億元增加10.3%，增加的主要原因是受房地產(chǎn)行業(yè)整體市場(chǎng)趨勢(shì)影響，部分地區(qū)銷(xiāo)售去化出現(xiàn)滯后，進(jìn)而影響到代建費(fèi)收款，周轉(zhuǎn)天數(shù)由2023年度的24天上升至28天，主要受市場(chǎng)影響，代建費(fèi)收款滯后。
其中，不良紓困項(xiàng)目的去化難的情況更為突出。例如位于南京南部新城的綠城鳳棲潮鳴，前身是南部新城G124地塊。該項(xiàng)目由邊城拿地，綠城負(fù)責(zé)代建，將杭州高端"鳳起"系產(chǎn)品引入南京。但該項(xiàng)目銷(xiāo)售并不及預(yù)期，在拿到銷(xiāo)許之后四個(gè)月，被曝項(xiàng)目?jī)H認(rèn)購(gòu)成交2套，去化不足1成。
觀點(diǎn)新媒體在過(guò)往關(guān)于代建企業(yè)的采訪中，不少被采訪企業(yè)管理層認(rèn)為，"能賺錢(qián)但很難"是不良紓困項(xiàng)目的矛盾點(diǎn)，相比于普通商業(yè)代建，不良資產(chǎn)項(xiàng)目代建有著更高門(mén)檻要求，不僅涉及債權(quán)、債務(wù)以及法律糾紛，還要與AMC公司溝通協(xié)作，在金融機(jī)構(gòu)的盤(pán)活盈利框架體系下保質(zhì)保量完成項(xiàng)目代建，但也避免了當(dāng)前代建市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)情況。
而綠城管理的第一批不良紓困項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始入市，在房地產(chǎn)普遍低迷的市場(chǎng)中，綠城管理能否找到新的出路。
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