編者按：2024年以來(lái)，房地產(chǎn)代建行業(yè)在政策調(diào)整與市場(chǎng)分化中加速重構(gòu)，頭部企業(yè)構(gòu)筑壁壘、鞏固優(yōu)勢(shì)，新入局企業(yè)亦聚焦政府代建與存量紓困等新戰(zhàn)場(chǎng)。
與此同時(shí)，利潤(rùn)空間收窄倒逼企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，更多探索保障房、城市更新、產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的可持續(xù)路徑，逐漸從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向效率與資源整合。
展望2025年，行業(yè)洗牌或?qū)⒏由钊?，觀點(diǎn)新媒體就此推出最新策劃性選題“代建風(fēng)云”，通過(guò)觀察標(biāo)桿企業(yè)如何破局，為未來(lái)發(fā)展錨定坐標(biāo)。
2024年中國(guó)房地產(chǎn)代建行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，蛋糕越來(lái)越大，要分食的人卻也變多了。
公開(kāi)資料顯示，年內(nèi)代建企業(yè)代建項(xiàng)目新簽約規(guī)劃建筑面積約為1.65億平方米，行業(yè)規(guī)模保持高位。在此背后，是前所未有的超百家房企入行的擁擠局面。
“地產(chǎn)冷、代建熱”，傳統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)的住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)式微，目前幾乎所有有能力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均已涉足代建，并將其視為高成長(zhǎng)性業(yè)務(wù)板塊。
雖然頭部公司能憑借品牌和經(jīng)驗(yàn)保持優(yōu)勢(shì)，據(jù)悉TOP5企業(yè)2024年市場(chǎng)份額維持在50%以上。但新進(jìn)入者和中間規(guī)模企業(yè)攻勢(shì)甚猛。
競(jìng)爭(zhēng)白熱化之下，如何建立或保住優(yōu)勢(shì)，深挖差異化能力，從而獲取更多訂單，是必須要研究的課題。
其中，潤(rùn)地管理無(wú)疑是值得關(guān)注的對(duì)象。作為華潤(rùn)置地的代建業(yè)務(wù)平臺(tái)，潤(rùn)地管理近年來(lái)發(fā)展迅猛，已成為華潤(rùn)置地多元化戰(zhàn)略中的重要組成部分。
究其原因，在于它獲得了華潤(rùn)置地整個(gè)業(yè)務(wù)鏈條賦能，所打造的“代建代運(yùn)營(yíng)+片區(qū)統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)”獨(dú)特商業(yè)模式，令潤(rùn)地管理在政府代建領(lǐng)域表現(xiàn)尤為突出。
從深圳出發(fā)
華潤(rùn)置地代建業(yè)務(wù)發(fā)端于2008年。當(dāng)年，深圳市政府開(kāi)創(chuàng)全國(guó)的先河，在市級(jí)投資項(xiàng)目中引入市場(chǎng)化代建制度。華潤(rùn)置地成為了“第一個(gè)吃螃蟹的人”，獲南山區(qū)政府委托建設(shè)深圳灣體育中心。
隨后華潤(rùn)置地用10年時(shí)間，以深圳灣體育中心為起點(diǎn)，陸續(xù)推進(jìn)當(dāng)時(shí)廣東省內(nèi)面積最大的城中村——面積約283萬(wàn)平方米的大沖舊改片區(qū)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略更新，成為集產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、教育、居住等功能為一體的產(chǎn)城融合示范標(biāo)桿“華潤(rùn)城”。“春繭”體育館、“春筍”大廈、深圳灣萬(wàn)象城、深圳人才公園均落地于此處。
以“華潤(rùn)城”為案例，華潤(rùn)置地探索出片區(qū)統(tǒng)籌規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的南山模式范例，并將這一成功經(jīng)驗(yàn)推向西安、成都、上海、武漢，西安，粵港澳大灣區(qū)等地。
2017年，潤(rùn)地管理走出深圳，代建西安奧體中心、國(guó)際會(huì)議中心和國(guó)際會(huì)展中心。兩年后，潤(rùn)地管理中標(biāo)成都大運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng)“一場(chǎng)三館”項(xiàng)目。
如今，潤(rùn)地管理已構(gòu)建出以政府類訂單為主的“6+2”全業(yè)態(tài)賽道。
來(lái)自華潤(rùn)置地黨委委員、副總裁燕現(xiàn)軍在2024年4月一場(chǎng)演講中分享，6條賽道包括：大場(chǎng)館，即文娛體育場(chǎng)館建設(shè)運(yùn)營(yíng)。大場(chǎng)館賽道是潤(rùn)地管理的“撒手锏”，據(jù)悉已形成了國(guó)家級(jí)、城市級(jí)、區(qū)級(jí)三級(jí)場(chǎng)館代建細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)；醫(yī)院，潤(rùn)地管理已經(jīng)累計(jì)代建了30多個(gè)醫(yī)院，總建筑面積300多萬(wàn)平方米，如深圳第二人民醫(yī)院龍華醫(yī)院；
保障房，潤(rùn)地管理累計(jì)在深圳、西安、溫州、沈陽(yáng)、廣州等地開(kāi)展保障房代建，例如廣州白云機(jī)場(chǎng)三期安置房項(xiàng)目；學(xué)校，潤(rùn)地管理在2013年就開(kāi)始代建清華大學(xué)蘇世民書院，后又陸續(xù)代建了華潤(rùn)大學(xué)、清華伯克利深圳國(guó)際學(xué)校、寧波東方理工大學(xué)等高校；
市政公園，潤(rùn)地管理為政府提供河岸線、市政公園高品質(zhì)的代建，累計(jì)代建市政河道及公園69個(gè)，代建河道總長(zhǎng)度超過(guò)230km，景觀面積6077萬(wàn)平方米。如三亞海棠河、深圳人才公園，深圳市茅洲河和大沙河省級(jí)水利風(fēng)景區(qū)，西安市“三河一山，碧水興城，全局治水”工程重要組成部分的西安灞河幸福岸線改造工程等；
產(chǎn)業(yè)園區(qū)，潤(rùn)地管理為新型現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)提供建設(shè)運(yùn)營(yíng)，如華潤(rùn)博雅生物制藥血液制品智能工廠（一期）。
這6條賽道面向政府和產(chǎn)業(yè)企業(yè)，另外2條賽道面向華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)主業(yè)，即商辦代建和住宅代建代銷業(yè)務(wù)。
在這“6+2”賽道之下，潤(rùn)地管理目前形成代建成渝地區(qū)：四川、重慶、湖北；代建華南區(qū)域：廣東、福建、海南、廣西；代建華北區(qū)域：北京、天津、遼寧、河北、山東；代建華東區(qū)域：浙江、江蘇、上海、安徽；代建西安區(qū)域：陜西、河南、湖南；代建產(chǎn)業(yè)園6大區(qū)域劃分。
隨著業(yè)務(wù)規(guī)模逐步提升，華潤(rùn)置地于2020年首次披露代建代運(yùn)營(yíng)情況，當(dāng)時(shí)華潤(rùn)置地接管項(xiàng)目140個(gè)；2021年華潤(rùn)置地單代建部分在管項(xiàng)目數(shù)量198個(gè)，建筑面積4000萬(wàn)平方米；
2022年華潤(rùn)置地首次披露代建部分營(yíng)收數(shù)據(jù)，錄得6.72億元，在管項(xiàng)目數(shù)量261個(gè)，建筑面積約5244萬(wàn)平米；
2023年，華潤(rùn)置地代建業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額11.4億元，同比大幅增長(zhǎng)69.8%。年內(nèi)新獲取項(xiàng)目80個(gè)，新簽約建筑面積1020萬(wàn)平方米，基本全部為政府代建項(xiàng)目。期末在管項(xiàng)目338個(gè)，在管建筑面積6393萬(wàn)平米。
代建業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)，助推華潤(rùn)置地生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)（含代建代運(yùn)營(yíng)）營(yíng)收同比增長(zhǎng)11.6%，核心凈利潤(rùn)同比大增92.5%；
2024年最新披露，潤(rùn)地管理年內(nèi)新拓項(xiàng)目建面約1146萬(wàn)平方米，新增政府代建面積約1016萬(wàn)平方米。累計(jì)在管面積達(dá)到7607萬(wàn)平方米。
深度綁定政府需求
與其他商業(yè)代建為主、政府代建為輔的代建企業(yè)不同。
潤(rùn)地管理的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于政府公建領(lǐng)域的深耕、央企資源整合優(yōu)勢(shì)，其特色在于代建代運(yùn)營(yíng)+片區(qū)統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)”的復(fù)合模式及高效執(zhí)行力。
潤(rùn)地管理因此能與政府需求深度綁定。穩(wěn)居政府代建細(xì)分領(lǐng)域龍頭，尤其在文體場(chǎng)館等大型公建項(xiàng)目上具有相當(dāng)?shù)牟豢商娲浴?span style="display:none">Ncs壹木網(wǎng)-日常常見(jiàn)問(wèn)題解答
華潤(rùn)置地在制訂“十四五”規(guī)劃時(shí)，提出了以“城市投資開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商”的戰(zhàn)略定位，強(qiáng)調(diào)致力于成為政府城市發(fā)展和規(guī)劃的智囊，城市建設(shè)的幫手，城市管理運(yùn)營(yíng)的抓手，城市功能實(shí)現(xiàn)環(huán)境改善的助手，成為值得政府、市場(chǎng)信賴和依托的重要專業(yè)力量，助力美好城市建設(shè)。
以此為指引，構(gòu)建開(kāi)發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三大主營(yíng)業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)有機(jī)聯(lián)動(dòng)的“3+1”一體化業(yè)務(wù)組合模式，代建業(yè)務(wù)是其重要落點(diǎn)之一。
目前，隨著“三大工程”（保障性住房、城中村改造、“平急兩用”設(shè)施）的持續(xù)推進(jìn)，將釋放更多政府代建需求，代建行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。
但華潤(rùn)置地憑借央企背景和綜合服務(wù)能力，在政府代建領(lǐng)域占據(jù)領(lǐng)先地位。政策響應(yīng)能力快，執(zhí)行力強(qiáng)，也是它的優(yōu)勢(shì)。
而且潤(rùn)地管理以文體場(chǎng)館作為特色賽道，形成了差異化壁壘。特別是代運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)在體育場(chǎng)館代建代運(yùn)營(yíng)和重大賽會(huì)保障領(lǐng)域，構(gòu)建了獨(dú)特的“規(guī)劃-建設(shè)-保賽-運(yùn)營(yíng)”一體化能力。
以大型場(chǎng)館的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)為切入點(diǎn)，潤(rùn)地管理也形成了片區(qū)統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)模式，在進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展時(shí)，結(jié)合片區(qū)開(kāi)發(fā)將政府代建與華潤(rùn)置地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資源及能力打通，形成多元業(yè)務(wù)協(xié)同。
例如，成都第31屆世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)，所使用的一場(chǎng)三館，就是由潤(rùn)地管理所代建代運(yùn)營(yíng)的。而上述“一場(chǎng)三館”亦是華潤(rùn)置地東安湖片區(qū)整體開(kāi)發(fā)的一部分。
除了完成東安湖“一場(chǎng)三館”（大運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館）的建設(shè)外，潤(rùn)地管理還配合華潤(rùn)置地資源，同步規(guī)劃5000畝東安湖濕地公園及相應(yīng)配套住宅以及商業(yè)，并圍繞場(chǎng)館布局科創(chuàng)、文旅產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)片區(qū)從荒灘升級(jí)為“公園城市樣板”。
特別是在原軍工企業(yè)420廠舊址上分階段開(kāi)發(fā)了集住宅、商業(yè)、寫字樓于一體的超級(jí)大城，引入萬(wàn)象城項(xiàng)目。在體育場(chǎng)館后續(xù)運(yùn)營(yíng)中，潤(rùn)地管理也在賽后憑“一場(chǎng)三館”持續(xù)舉辦演唱會(huì)、體育賽事，并引入科幻大會(huì)主場(chǎng)館管理服務(wù)，形成持續(xù)盈利模式。
其他的片區(qū)統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)例子還包括深圳后海中心區(qū)、深圳光明潤(rùn)宏城、西安奧體中心片區(qū)、北京西紅門片區(qū)、龍港市濱江核心區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等。
在龍港市濱江核心區(qū)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，華潤(rùn)置地就從城市形象升維、教育資源完善、文體場(chǎng)景更新、商業(yè)活力升級(jí)、城市空間革新5個(gè)方面，對(duì)項(xiàng)目所在城市區(qū)域進(jìn)行整體提升。
潤(rùn)地管理在其中更新安置住宅共3164戶；參與華東師范大學(xué)附屬龍港高級(jí)中學(xué)、龍港市新城中學(xué)、外國(guó)語(yǔ)中學(xué)、小學(xué)四所學(xué)校建設(shè)，共計(jì)180個(gè)班、7620個(gè)學(xué)位；代建龍港市體育中心；代建龍港市商業(yè)綜合體項(xiàng)目等。
“政府需求響應(yīng)+城市能級(jí)重塑”，形成難以復(fù)制的政企合作深度，隨著國(guó)家新型城鎮(zhèn)化與城市更新政策的推進(jìn)，其代建業(yè)務(wù)有望進(jìn)一步增長(zhǎng)，潤(rùn)地管理有望進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。
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