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觀點指數(shù)（GDIRI） 2025年初，上海靜安和深圳福田的頤年城項目即將投入運營，標志著中國平安首個高端養(yǎng)老品牌“平安臻頤年”旗艦項目取得重要進展。

據(jù)觀點指數(shù)了解，早在2012年平安便以桐鄉(xiāng)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)試水地產(chǎn)開發(fā)式養(yǎng)老，但同質化的商業(yè)模式難以滿足品質升級的需求，早年已投入50多億元的康養(yǎng)項目，僅收獲每年3000萬-4000萬元量級的租售收入，主要來自康養(yǎng)公寓及其配套設施的租售收入，也驗證了傳統(tǒng)路徑的局限性。

時隔13年，平安再次開啟一場養(yǎng)老資本運作的城芯“煥新實驗”，重注200億元打造“平安臻頤年”品牌，通過“超高端定位+重資產(chǎn)投資+高凈值客群綁定”重塑養(yǎng)老邏輯。

后發(fā)與突圍

作為保費業(yè)務規(guī)模領先的險資企業(yè)，2024 年平安壽險保費收入達 5029 億元，實現(xiàn) 7.8%的高增長。在險資資源的支撐下，中國平安形成了一定的長期重投資能力。

雖然平安臻頤年品牌于2021年5月才進入養(yǎng)老市場，在養(yǎng)老領域布局時間較泰康之家（2010年成立）晚十余年，但其后發(fā)定位呈現(xiàn)出顯著的差異化特征。

泰康通過“中郊大型社區(qū)”模式搶占先機，光大養(yǎng)老通過“公建民營+輕資產(chǎn)”快速擴張，而平安臻頤年選擇從“城芯超高端”中心優(yōu)勢核心地段突圍。“延遲”入場反而讓其能基于市場的需求變化調整戰(zhàn)略，避開與其他企業(yè)的直接競爭，形成錯位發(fā)展。

平安還將CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）的客群年齡門檻降至40歲，較其他養(yǎng)老機構提前20-30年，瞄準高凈值人群，服務涵蓋全生命周期，強調“多世代共生”的社區(qū)概念。

此外，平安采用“重資產(chǎn)投資+高保費產(chǎn)品”雙輪驅動模式。據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，其單床投資高達315萬元，遠超同行業(yè)平均水平。平安通過將保險銷售與養(yǎng)老服務深度綁定，客戶購買1888萬元保險產(chǎn)品即可獲得城芯康養(yǎng)社區(qū)的優(yōu)先入住權益，實行保險銷售與養(yǎng)老服務捆綁模式。

數(shù)據(jù)來源：中國平安，泰康之家，光大養(yǎng)老等企業(yè)項目信息，觀點指數(shù)整理

城芯與煥新

預計于近期開業(yè)的深圳頤年城·福田項目，坐落于深圳福田“城芯”，近 15 年該區(qū)域無新增居住用地，亟需實現(xiàn)稀缺土地資源的高效盤活與價值重塑。

據(jù)觀點指數(shù)觀察，該項目地塊原為八卦嶺平安總部大廈，總建筑面積約3.75萬m²，始建于1995年，曾是平安集團早期總部。

根據(jù)規(guī)劃，該大廈于2015年啟動拆遷，原址拆除重建為平安科技大廈，建筑面積提升至6.58萬㎡，定位為智慧型辦公綜合體，原計劃引進金融、科技型企業(yè)。

然而，深圳甲級寫字樓市場近年持續(xù)承壓：2024年全市空置率達26.6%，仍處于高位，租金同比下滑9%至159.1元/㎡/月，連續(xù)十個季度下跌。

國內康養(yǎng)需求旺盛的時代背景下，促使平安險資選擇逆周期布局。

面對辦公市場的疲軟，平安險資將原科技大廈煥新定位為深圳頤年城·福田，選擇將物業(yè)功能轉向康養(yǎng)。這一轉變既可能規(guī)避寫字樓過剩的風險，又希望順應大灣區(qū)老齡化加速及政策支持險資康養(yǎng)的趨勢，盡可能抓到深圳高凈值客群的養(yǎng)老需求。

數(shù)據(jù)來源：中國平安，觀點指數(shù)整理

頤年城·福田規(guī)劃打造了430套養(yǎng)老公寓，戶均面積達153m²，定位為超高端適齡康養(yǎng)。其配套除去基礎養(yǎng)老需求以外，也提供書吧、室內高爾夫、適老 SPA、空中花園等生活設施。同時，因為項目緊鄰福田CBD，周邊醫(yī)療資源較為豐富。

此外，上海項目頤年城·靜安8號，其前身是 2000 年作為平安上海辦公地點投入使用的建筑，資產(chǎn)歸屬平安不動產(chǎn)所有。為將其改造為適齡康養(yǎng)社區(qū)，平安對外立面進行裝修，并進行了全面的適老化改造，包括5000 萬元用于機電及智能化升級等，希望成為一個智能養(yǎng)老環(huán)境。

貢獻與轉化

據(jù)平安人壽康養(yǎng)事業(yè)部介紹，自“平安臻頤年”高端康養(yǎng)產(chǎn)品推出以來，帶動的相關保單收入已超200億元，發(fā)展勢頭強勁。

同時，中國平安每季度的報告中發(fā)布新業(yè)務價值（NBV），旨在衡量壽險新業(yè)務保單預期收入未來利潤現(xiàn)值，新業(yè)務價值率可視為壽險新保單的利潤率。

根據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2021年至2024年第三季度，平安居家及高品質康養(yǎng)社區(qū)入住養(yǎng)老權益對壽險新業(yè)務價值（NBV）的貢獻占比從3%大幅提升至39%，2024年第三季度首次以39%的占比超過醫(yī)療健康權益（同期醫(yī)療權益占比31%）。

具體來看，2021年至2024年第三季度期間的養(yǎng)老權益貢獻壽險新業(yè)務價值分別達到了11.4億、37.5億、111.9億、182.8億，累計實現(xiàn)新業(yè)務價值343.6億元。這一增長速度遠高于醫(yī)療權益，養(yǎng)老權益已成為推動NBV增長的核心動力。

數(shù)據(jù)來源：中國平安財務報告，觀點指數(shù)統(tǒng)計

觀點指數(shù)整理發(fā)現(xiàn)，平安險資在建及儲備項目中包括了深圳頤年城·蛇口（總投資12.4億元）、杭州頤年城（總投資20.2億元）、廣州頤年城（總投資19.3億元）。

平安在深圳、杭州、廣州的“頤年城”項目單方投資高達21,791-35,413元/m²，土地性質涵蓋醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)、文化娛樂酒店用地，合計總投資超50億元。

除去土地成本，其建安成本為19,500-20,000元/m²，已達到超高端星級酒店成本水平，在重資產(chǎn)運作高投入之下，價值的高效轉化是面臨的一個課題。

觀點指數(shù)基于平安壽險新業(yè)務價值率，測算深圳、杭州、廣州城市在建項目，若投入使用后入住率達到53%-73%，其產(chǎn)生的保費利潤將足以覆蓋項目前期投入的資金成本。與傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式相比，平安所采用的“高保費 + 養(yǎng)老權益”的模式在資金回籠速度和效率方面有一定的優(yōu)越性，并希望在降低資金沉淀風險，提升資產(chǎn)運營效益方面達到初衷。