觀點(diǎn)指數(shù)（GDIRI） 2025年初，上海靜安和深圳福田的頤年城項(xiàng)目即將投入運(yùn)營(yíng)，標(biāo)志著中國(guó)平安首個(gè)高端養(yǎng)老品牌“平安臻頤年”旗艦項(xiàng)目取得重要進(jìn)展。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，早在2012年平安便以桐鄉(xiāng)養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)試水地產(chǎn)開(kāi)發(fā)式養(yǎng)老，但同質(zhì)化的商業(yè)模式難以滿足品質(zhì)升級(jí)的需求，早年已投入50多億元的康養(yǎng)項(xiàng)目，僅收獲每年3000萬(wàn)-4000萬(wàn)元量級(jí)的租售收入，主要來(lái)自康養(yǎng)公寓及其配套設(shè)施的租售收入，也驗(yàn)證了傳統(tǒng)路徑的局限性。
時(shí)隔13年，平安再次開(kāi)啟一場(chǎng)養(yǎng)老資本運(yùn)作的城芯“煥新實(shí)驗(yàn)”，重注200億元打造“平安臻頤年”品牌，通過(guò)“超高端定位+重資產(chǎn)投資+高凈值客群綁定”重塑養(yǎng)老邏輯。
后發(fā)與突圍
作為保費(fèi)業(yè)務(wù)規(guī)模領(lǐng)先的險(xiǎn)資企業(yè)，2024 年平安壽險(xiǎn)保費(fèi)收入達(dá) 5029 億元，實(shí)現(xiàn) 7.8%的高增長(zhǎng)。在險(xiǎn)資資源的支撐下，中國(guó)平安形成了一定的長(zhǎng)期重投資能力。
雖然平安臻頤年品牌于2021年5月才進(jìn)入養(yǎng)老市場(chǎng)，在養(yǎng)老領(lǐng)域布局時(shí)間較泰康之家（2010年成立）晚十余年，但其后發(fā)定位呈現(xiàn)出顯著的差異化特征。
泰康通過(guò)“中郊大型社區(qū)”模式搶占先機(jī)，光大養(yǎng)老通過(guò)“公建民營(yíng)+輕資產(chǎn)”快速擴(kuò)張，而平安臻頤年選擇從“城芯超高端”中心優(yōu)勢(shì)核心地段突圍。“延遲”入場(chǎng)反而讓其能基于市場(chǎng)的需求變化調(diào)整戰(zhàn)略，避開(kāi)與其他企業(yè)的直接競(jìng)爭(zhēng)，形成錯(cuò)位發(fā)展。
平安還將CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）的客群年齡門檻降至40歲，較其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提前20-30年，瞄準(zhǔn)高凈值人群，服務(wù)涵蓋全生命周期，強(qiáng)調(diào)“多世代共生”的社區(qū)概念。
此外，平安采用“重資產(chǎn)投資+高保費(fèi)產(chǎn)品”雙輪驅(qū)動(dòng)模式。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，其單床投資高達(dá)315萬(wàn)元，遠(yuǎn)超同行業(yè)平均水平。平安通過(guò)將保險(xiǎn)銷售與養(yǎng)老服務(wù)深度綁定，客戶購(gòu)買1888萬(wàn)元保險(xiǎn)產(chǎn)品即可獲得城芯康養(yǎng)社區(qū)的優(yōu)先入住權(quán)益，實(shí)行保險(xiǎn)銷售與養(yǎng)老服務(wù)捆綁模式。
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)平安，泰康之家，光大養(yǎng)老等企業(yè)項(xiàng)目信息，觀點(diǎn)指數(shù)整理
城芯與煥新
預(yù)計(jì)于近期開(kāi)業(yè)的深圳頤年城·福田項(xiàng)目，坐落于深圳福田“城芯”，近 15 年該區(qū)域無(wú)新增居住用地，亟需實(shí)現(xiàn)稀缺土地資源的高效盤活與價(jià)值重塑。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，該項(xiàng)目地塊原為八卦嶺平安總部大廈，總建筑面積約3.75萬(wàn)m²，始建于1995年，曾是平安集團(tuán)早期總部。
根據(jù)規(guī)劃，該大廈于2015年啟動(dòng)拆遷，原址拆除重建為平安科技大廈，建筑面積提升至6.58萬(wàn)㎡，定位為智慧型辦公綜合體，原計(jì)劃引進(jìn)金融、科技型企業(yè)。
然而，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)近年持續(xù)承壓：2024年全市空置率達(dá)26.6%，仍處于高位，租金同比下滑9%至159.1元/㎡/月，連續(xù)十個(gè)季度下跌。
國(guó)內(nèi)康養(yǎng)需求旺盛的時(shí)代背景下，促使平安險(xiǎn)資選擇逆周期布局。
面對(duì)辦公市場(chǎng)的疲軟，平安險(xiǎn)資將原科技大廈煥新定位為深圳頤年城·福田，選擇將物業(yè)功能轉(zhuǎn)向康養(yǎng)。這一轉(zhuǎn)變既可能規(guī)避寫字樓過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，又希望順應(yīng)大灣區(qū)老齡化加速及政策支持險(xiǎn)資康養(yǎng)的趨勢(shì)，盡可能抓到深圳高凈值客群的養(yǎng)老需求。
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)平安，觀點(diǎn)指數(shù)整理
頤年城·福田規(guī)劃打造了430套養(yǎng)老公寓，戶均面積達(dá)153m²，定位為超高端適齡康養(yǎng)。其配套除去基礎(chǔ)養(yǎng)老需求以外，也提供書(shū)吧、室內(nèi)高爾夫、適老 SPA、空中花園等生活設(shè)施。同時(shí)，因?yàn)轫?xiàng)目緊鄰福田CBD，周邊醫(yī)療資源較為豐富。
此外，上海項(xiàng)目頤年城·靜安8號(hào)，其前身是 2000 年作為平安上海辦公地點(diǎn)投入使用的建筑，資產(chǎn)歸屬平安不動(dòng)產(chǎn)所有。為將其改造為適齡康養(yǎng)社區(qū)，平安對(duì)外立面進(jìn)行裝修，并進(jìn)行了全面的適老化改造，包括5000 萬(wàn)元用于機(jī)電及智能化升級(jí)等，希望成為一個(gè)智能養(yǎng)老環(huán)境。
貢獻(xiàn)與轉(zhuǎn)化
據(jù)平安人壽康養(yǎng)事業(yè)部介紹，自“平安臻頤年”高端康養(yǎng)產(chǎn)品推出以來(lái)，帶動(dòng)的相關(guān)保單收入已超200億元，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。
同時(shí)，中國(guó)平安每季度的報(bào)告中發(fā)布新業(yè)務(wù)價(jià)值（NBV），旨在衡量壽險(xiǎn)新業(yè)務(wù)保單預(yù)期收入未來(lái)利潤(rùn)現(xiàn)值，新業(yè)務(wù)價(jià)值率可視為壽險(xiǎn)新保單的利潤(rùn)率。
根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2021年至2024年第三季度，平安居家及高品質(zhì)康養(yǎng)社區(qū)入住養(yǎng)老權(quán)益對(duì)壽險(xiǎn)新業(yè)務(wù)價(jià)值（NBV）的貢獻(xiàn)占比從3%大幅提升至39%，2024年第三季度首次以39%的占比超過(guò)醫(yī)療健康權(quán)益（同期醫(yī)療權(quán)益占比31%）。
具體來(lái)看，2021年至2024年第三季度期間的養(yǎng)老權(quán)益貢獻(xiàn)壽險(xiǎn)新業(yè)務(wù)價(jià)值分別達(dá)到了11.4億、37.5億、111.9億、182.8億，累計(jì)實(shí)現(xiàn)新業(yè)務(wù)價(jià)值343.6億元。這一增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于醫(yī)療權(quán)益，養(yǎng)老權(quán)益已成為推動(dòng)NBV增長(zhǎng)的核心動(dòng)力。
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)平安財(cái)務(wù)報(bào)告，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)
觀點(diǎn)指數(shù)整理發(fā)現(xiàn)，平安險(xiǎn)資在建及儲(chǔ)備項(xiàng)目中包括了深圳頤年城·蛇口（總投資12.4億元）、杭州頤年城（總投資20.2億元）、廣州頤年城（總投資19.3億元）。
平安在深圳、杭州、廣州的“頤年城”項(xiàng)目單方投資高達(dá)21,791-35,413元/m²，土地性質(zhì)涵蓋醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)、文化娛樂(lè)酒店用地，合計(jì)總投資超50億元。
除去土地成本，其建安成本為19,500-20,000元/m²，已達(dá)到超高端星級(jí)酒店成本水平，在重資產(chǎn)運(yùn)作高投入之下，價(jià)值的高效轉(zhuǎn)化是面臨的一個(gè)課題。
觀點(diǎn)指數(shù)基于平安壽險(xiǎn)新業(yè)務(wù)價(jià)值率，測(cè)算深圳、杭州、廣州城市在建項(xiàng)目，若投入使用后入住率達(dá)到53%-73%，其產(chǎn)生的保費(fèi)利潤(rùn)將足以覆蓋項(xiàng)目前期投入的資金成本。與傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式相比，平安所采用的“高保費(fèi) + 養(yǎng)老權(quán)益”的模式在資金回籠速度和效率方面有一定的優(yōu)越性，并希望在降低資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益方面達(dá)到初衷。
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)平安，中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)，觀點(diǎn)指數(shù)整理測(cè)算
平安構(gòu)建"超高端康養(yǎng)社區(qū)+居家普惠醫(yī)療"雙軌服務(wù)模式。然而，如何在險(xiǎn)資布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中妥善化解重資產(chǎn)項(xiàng)目的資金沉淀難題，此次城芯 “煥新實(shí)驗(yàn)” 的成效如何，均有待高端市場(chǎng)開(kāi)業(yè)后的實(shí)際運(yùn)營(yíng)來(lái)給出答案。
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