前100房企實現(xiàn)累計權(quán)益銷售金額2998.83億元，同比下降約7.04%
“2025年1-2月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)和華潤置地占據(jù)權(quán)益銷售金額前三甲，分別錄得268億元、232.2億元以及175.7億元。保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)占據(jù)全口徑銷售金額的前三，分別錄得340億元、251億元以及250.2億元。
1-2月，前100房企實現(xiàn)累計權(quán)益銷售金額2998.83億元，同比下降約7.04%。相比2024年1-12月同比降幅收窄22個百分點。前100房企實現(xiàn)累計全口徑銷售4284.24億元，同比下降約8.58%，相比2024年1-12月同比降幅收窄約21個百分點。
銷售門檻值方面，1-2月，前10、前30、前50房企的權(quán)益金額門檻值分別約為83億元、23億元和13.8億元。
1-2月，前10、前30、前50房企的全口徑銷售金額門檻值分別約為127億元、35億元和17億元。
刺激需求，促銷舉措頻出
2025年初政策延續(xù)“穩(wěn)樓市”基調(diào)，通過融資協(xié)調(diào)、需求刺激、供給優(yōu)化、地方差異化等措施多維度發(fā)力，注重構(gòu)建新發(fā)展模式（如保障房、城市更新）。政策工具更趨精細化，兼顧市場活力與風(fēng)險防范，為全年房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。
據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2025年1-2月不少地方發(fā)布相關(guān)房地產(chǎn)政策，涉及公積金、降首付比、購房優(yōu)惠、下調(diào)利率等。
值得注意的是，重慶取消限售，即取消中心城區(qū)原已納入兩年限售范圍住房的再交易管理。取消限售可以釋放存量房源、激活交易。此前因限售被凍結(jié)的存量房源（尤其是2023年后網(wǎng)簽的住房）可自由入市，短期內(nèi)二手房掛牌量顯著增加。
據(jù)了解，此前限售政策主要是抑制投機炒房行為。重慶限售政策始于2017年，規(guī)定主城區(qū)（渝中、江北、沙坪壩、九龍坡、大渡口、南岸、北碚、渝北、巴南和兩江新區(qū)）新購商品住房和二手房需取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后才能交易。
該方案在后續(xù)的時間里不斷調(diào)整，直至今年2月取消。2023年9月，限售認定時間從“取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年”變?yōu)?ldquo;網(wǎng)簽備案滿2年且取得不動產(chǎn)權(quán)證”。2024年5月，現(xiàn)房銷售的新房在完成網(wǎng)簽備案并取得產(chǎn)權(quán)證后即可交易。2024年9月，取消新購住房限售政策，但對2024年9月前已納入限售的存量房仍維持限制。
當(dāng)下仍執(zhí)行限售的城市并不少，但是每個城市限售的條件存在差異。時間限制：多數(shù)城市要求不動產(chǎn)權(quán)證滿2-3年方可交易。區(qū)域差異：部分城市對中心城區(qū)或特定面積房源實施限售。
實際上，當(dāng)下政策還是以刺激需求為主，恢復(fù)市場信心，提高成交量。比如濮陽市支持商品住房“以舊換新”、鼓勵房企開展多樣性促銷活動、外來人員團購新建商品住房享受價格優(yōu)惠、鼓勵農(nóng)民進城購房、推行貨幣化和房票安置方式、收購商品房去庫存等。
一些城市積極組織各類促銷活動，充分利用節(jié)假日組織房交會、精品樓盤推介會、外銷展示會等。此外，加大群團購活動力度。錨定機關(guān)、企事業(yè)單位等職工群體，組織房地產(chǎn)企業(yè)積極開展供需精準(zhǔn)對接。
觀點指數(shù)認為，在過年的節(jié)點上，實際的優(yōu)惠舉措可能會促成交易，一方面返鄉(xiāng)置業(yè)需求上升，返鄉(xiāng)置業(yè)資金壓力小于大城市。另一方面，返鄉(xiāng)人群在過年的時間節(jié)點有閑暇時間看盤和做決策。更重要的是，此前發(fā)布的政策影響傳導(dǎo)有滯后性，而一季度就是第一波傳導(dǎo)后的反映，預(yù)計政策傳導(dǎo)效應(yīng)比較明顯。
高價項目入市助推，一二線城市新房價格環(huán)比上漲
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市有24個，比上月增加1個；二手住宅環(huán)比上漲的城市有7個，比上月減少2個。一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比繼續(xù)上漲，二三線城市環(huán)比總體略降；一二三線城市同比降幅均持續(xù)收窄。
1月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅相比上月回落0.1個百分點。其中，北京下降0.4%，廣州持平，上海和深圳分別上漲0.6%和0.2%。
一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降3.4%，降幅相比上月收窄0.4個百分點。其中，北京、廣州和深圳分別下降5.7%、8.4%和5.2%，上海上漲5.6%。
二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.1%，為2023年6月以來首次上漲。新建商品住宅銷售價格同比下降5%，降幅比上月收窄0.4個百分點。
三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅與上月相同。新建商品住宅銷售價格同比分別下降6%，降幅比上月收窄0.2個百分點。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理
一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和深圳分別上漲0.1%、0.4%和0.4%，廣州下降0.2%。一線城市二手住宅銷售價格同比下降5.6%，降幅比上月收窄1.1個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降3.8%、2.3%、10.0%和6.1%。
二線城市二手住宅環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同。二手住宅同比下降7.6%，降幅比上月收窄0.3個百分點。
三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。二手住宅銷售價格同比下降8.2%，降幅比上月收窄0.2個百分點。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，觀點指數(shù)整理
值得注意的是，二線城市新建商品住宅銷售價格的環(huán)比上漲是2023年6月以來的首次。一線城市二手住宅銷售價格轉(zhuǎn)漲，比這次二線新建商品住宅銷售價格上漲提前了5個月。2024年10月份，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比9月下降1.2%轉(zhuǎn)為上漲0.4%，為近13個月以來首次轉(zhuǎn)漲。
政策利好持續(xù)推動下，房地產(chǎn)市場的基本面正在改善。隨著市場信心的逐步恢復(fù)，新房市場的回暖趨勢漸顯。這次也可以看到，新房價格回暖從一線二手蔓延到二線新建住宅，影響力逐步釋放。
據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，一線城市中高端項目認購熱情較高，部分高價項目亦推高了房價指數(shù)。上海前灘公館三期認購率創(chuàng)新高，第三批房源認購率約451%，最新入圍分創(chuàng)下新高，為64.77分。前灘公館連續(xù)三次觸發(fā)積分，項目之前兩批次亦觸發(fā)積分制，入圍分分別為50分和60.87分。
前灘公館第三批次認購登記總組數(shù)與本次開盤準(zhǔn)售房源套數(shù)比超過2.5:1，啟動計分排序程序。項目于1月15日開盤，項目當(dāng)日售罄，實現(xiàn)“三開三罄”。
上海靜安區(qū)西藏北路“越秀·靜安天玥”項目在認購第三天已獲得190+的認購，認購率約129%。項目主推建筑面積約120-142平方米的3-4房戶型，均價約為11.9萬元/平方米。
象嶼蘇河琹廬項目已過會，均價約為12.5萬元/平方米，首推132套建面約100平方米的高層住宅，預(yù)計3月初開啟認購。該項目的高層住宅聯(lián)動價為12.5萬元/平方米，別墅聯(lián)動價為18萬元/平方米。高層住宅為一棟25層建筑，5-25層為商品房，一層6戶，共126套，均為建面約100平方米的小三房。別墅產(chǎn)品為190-220平方米的風(fēng)貌別墅。
廣州中海大境加推15棟全新產(chǎn)品，銷售額4.7億元。資料顯示，2024年3月28日，中海大境正式開盤，首推4棟住宅共393套房源，項目成交221套，成交額33.6億元。2024年7月19日，中海大境項目8棟首開銷售額8.1億元，全盤累計銷售額超過70億。2024年10月8日，中海大境項目在國慶期間的成交額突破13億元。項目自開盤以來已推出1026套住宅，并已售出367套。
黃浦豪宅金陵華庭，該項目是嘉里建設(shè)打造的高端住宅項目，也是過會項目中最高均價的項目。項目位于上海黃浦區(qū)金陵東路，涵蓋4棟150米高的超高層住宅，此次推出建面約271-444平米大平層，均價達到18.9萬元/平米。
樓市逐步回暖，重點城市交易環(huán)比改善
近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70城房價數(shù)據(jù)，今年1月，70個大中城市中，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比繼續(xù)上漲。其中，北京二手房價格環(huán)比上漲0.1%。四季度以來，北京樓市成交維持在較為活躍的區(qū)間。
實際上，多數(shù)房企為了增加回款，一些新房樓盤項目在這個時間點依舊延續(xù)年前的折扣。
據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年1月份北京的二手房住宅網(wǎng)簽量為12480套，環(huán)比下降42.1%，同比增長0.3%。這一數(shù)據(jù)也是近4年1月份同期的高點。觀點指數(shù)認為，北京的整體市場表現(xiàn)與其他一線城市無異，樓市成交環(huán)比改善，區(qū)域板塊分化仍然存在。
上海市發(fā)改委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份上海市一手住房成交面積達49.9萬平方米，同比增長16%；二手住房成交面積為140.3萬平方米，同比亦增長16%，當(dāng)月共成交1.6萬套，連續(xù)四個月保持在1.5萬套以上。
年后樓市成交火熱。上海中原數(shù)據(jù)顯示，2月10日至2月16日上海新建商品住宅成交面積約5.55萬平方米，環(huán)比增長62.66%。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)過后第二周，上海鏈家二手房成交量環(huán)比增長190%，帶看量環(huán)比增長142.6%。
上海房市交易的活躍程度要優(yōu)于其他城市，并且最近有不少高均價項目入市，預(yù)計會進一步推高后續(xù)的房價指數(shù)。
陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，廣州1月新建商品房網(wǎng)簽面積101.51萬平方米，同比增長37%，比2024年的月均水平高12個百分點。其中，一手住宅網(wǎng)簽面積82.35萬平方米，同比增長69%，比2024年的月均水平高22.8個百分點。廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2月17日-2月23日廣州二手住宅網(wǎng)簽環(huán)比上漲43.48%至2488宗。廣州住房市場成交預(yù)計跟其他一線城市一樣環(huán)比上漲，同比增長或降幅收窄。
期內(nèi)，廣州市住建局發(fā)布關(guān)于進一步規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場信息公示的通知，旨在完善商品房銷售現(xiàn)場公示管理，減少商品房買賣雙方因信息不對稱引起的矛盾糾紛，維護消費者合法權(quán)益。這將有助于進一步降低商品房雙方交易摩擦，對構(gòu)建良性的房地產(chǎn)市場發(fā)展格局具有重要意義。
1月24日，深圳市住房和建設(shè)局公布了2025年第一季度計劃入市的商品房項目。數(shù)據(jù)顯示，一季度全市將有24個新盤入市，預(yù)計供應(yīng)房源面積為89.1萬平方米、8786套。其中，住宅58.6萬平方米、6130套。
深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份，深圳房地產(chǎn)市場在傳統(tǒng)淡季中依然保持活躍，新建商品住宅網(wǎng)簽銷售5090套，同比增長97.3%；二手住宅網(wǎng)簽成交4554套，同比增長31.5%，延續(xù)了2024年10月以來的市場回暖態(tài)勢。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，2025年第6周2月3日-9日，深圳二手房（含自助）錄得824套，環(huán)比增長3069.2%。
隨著春節(jié)假期結(jié)束，深圳二手房市場快速回暖，市場短期內(nèi)會明顯沖高并逐漸進入相對穩(wěn)定期。一手房預(yù)計也會進入短暫的爆發(fā)期。
成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年1月，成都市中心城區(qū)存量住宅成交14181套，環(huán)比減少42.66%。
價格指數(shù)方面，最近幾個月成都二手房價格環(huán)比增長。2025年1月成都二手房價格環(huán)比上漲0.2%。2024年12月成都的二手房價格仍然上漲，環(huán)比上漲0.6%，2024年11月環(huán)比上漲0.7%，2024年10月份環(huán)比上漲0.4%。
觀點指數(shù)觀察6個重點城市樓市發(fā)現(xiàn)，2025年開年上述六個城市住房交易環(huán)比上升，部分?jǐn)?shù)據(jù)同比上漲，說明樓市正在逐步回暖。
住戶中長期貸款變動額連續(xù)五個月為正，1月環(huán)比增加約23.38%
2025年2月的貸款市場報價利率（LPR）未作調(diào)整：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。自2024年12月以來，5年期LPR已連續(xù)四個月保持穩(wěn)定。
數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，觀點指數(shù)整理
2025年2月LPR公布后，上海首套房貸利率預(yù)計將降至2.5%（LPR-110BP），創(chuàng)歷史新低。
蘇州2025年2月首套房貸利率最低為3.0%（LPR-60BP），二套利率為3.3%（LPR-30BP），預(yù)測后續(xù)可能進一步下調(diào)。
寧波的房貸利率已降至近年來的最低點。商貸首套利率為3.1%，二套利率為3.2%，首付比例為15%。盡管LPR未下調(diào)，但部分城市的房貸利率已降至2字頭。例如，佛山多家銀行的首套利率最低可做到2.86%，民生銀行在放款3個月后可申請最低2.9%的利率。
降低房貸利率一定程度上降低了購房者的資金成本，可以刺激需求，提高成交量。廣東央行披露，自2024年10月以來，廣東個人住房貸款連續(xù)三個月實現(xiàn)正增長。其中，去年12月的增量達到338億元，創(chuàng)下近三年來的新高，這一增長顯著促進了商品房交易的回暖。
此次貸款增量的顯著提升，得益于當(dāng)前廣東存量個人住房貸款加權(quán)平均利率的下降。數(shù)據(jù)顯示，該利率已下降0.67個百分點，使得居民部門每年減少利息支出約700億元。
1月份人民幣貸款增加5.13萬億元。分部門來看，住戶貸款增加4438億元，其中，短期貸款減少497億元，中長期貸款增加4935億元。
數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，觀點指數(shù)整理
自2025年9月以來，住戶中長期貸款變動額分別在9月+2300億元、10月+1100億元、11月+2000億元、12月+4000億元。2025年1月住戶中長期貸款的變動額環(huán)比增加約23.38%至+4935億元。觀點指數(shù)認為，從貸款情況來看，2025年中長期貸款增加說明市場環(huán)比改善。但從去年1月來看，這個數(shù)據(jù)降低了21.32%。
1月份人民幣存款增加4.32萬億元。其中，住戶存款增加5.52萬億元，同比增加218.18%。存款的增速要大于貸款的增速。如不考慮收入增長的情況，這一數(shù)據(jù)的增加體現(xiàn)了當(dāng)下用戶對于資產(chǎn)配置的保守觀望態(tài)度，其對中長期貸款（大部分為房貸）謹(jǐn)慎。
央行數(shù)據(jù)顯示，2024年四季度末，金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額255.68萬億元，同比增長7.6%，全年人民幣貸款增加18.09萬億元。個人住房貸款余額37.68萬億元，同比下降1.3%，增速比上年末高0.3個百分點。
2024年四季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額52.8萬億元，同比下降0.2%，增速比上年末高0.8個百分點。房地產(chǎn)貸款增速回升。人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.56萬億元，同比增長3.2%，增速比上年末高1.7個百分點，全年增加4125億元。
不過，從去年四季度的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)從個人住房貸款獲得的流動性有所增加，但仍然處于低迷階段。大部分融資來自金融機構(gòu)提供的貸款支持。
目前來看，房企從個人住房貸款端短期獲得的資金補充較少，項目結(jié)轉(zhuǎn)需要時間，接下來一季度的“小陽春”能否及時補充回血仍需要觀察。
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