2月25日，杭州舉行2025年二批次土拍。此次共出讓3宗地塊，分別位于上城區(qū)、拱墅區(qū)和濱江區(qū)，總出讓面積116430平方米，總規(guī)劃建筑面積292705.8平方米，總起始價46.679億元。
最終3宗地塊均溢價成交，總成交額達67.98億元。
隨著2024年10月，杭州樓市全面取消限價后，杭州土拍市場的按下了加溫鍵，高溢價地塊層出不窮，頻頻刷新杭州各板塊以及整個城市地價紀(jì)錄。
溢價成交 華潤置地再刷城東板塊地價紀(jì)錄
此次土拍備受矚目的地塊是華潤置地溢價72.5%斬獲的安琪兒5.0地塊。
安琪兒5.0地塊為城東新城單元SC080201-46地塊，用途為普通商品住房用地，土地出讓面積22456平方米，規(guī)劃建筑面積51648.8平方米，容積率2.3，建筑高度不大于80米。
該地塊起始價約15.18億元，起始樓面價29385元/平方米。競拍過程共有11家房企報名，經(jīng)過110輪競價，最終由上海泓喆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（華潤置地）以總價26.18億元競得，成交樓面價50683元/平方米，溢價率72.48%。
值得注意的是，這是城東新城板塊1周時間內(nèi)第二次刷新板塊樓面價紀(jì)錄。
2月20日的土拍中，杭州成功出讓了城東新城單元SC080201-48地塊，即安琪兒4.0地塊。該地塊出讓面積9504平方米，建筑面積22800平方米，最終大家房產(chǎn)以10.83億元競得，成交樓面價47486元/平方米，溢價率54.04%，超越了此前城東新城的新房限價46500元/平方米。
5天就刷新一次紀(jì)錄，可見當(dāng)下杭州土地市場的競爭有多么激烈，并且安琪兒5.0地塊的成交標(biāo)志著城東新城板塊成功跨過5萬元/平方米的地價大關(guān)。
此外，位于拱墅區(qū)華豐板塊的石橋單元GS130202-42地塊在此次土拍中也是以超過50%的溢價率成交。
石橋單元GS130202-42地塊用途為普通商品住房用地，土地出讓面積40865平方米，規(guī)劃建筑面積81730平方米，容積率2.0，建筑限高50米。拍賣時，該地塊共13家房企報名，經(jīng)過64輪競價，最終由中天美好集團有限公司&海威置業(yè)有限公司以18.83億元競得，成交樓面價23035元/平方米，溢價率50.29%。
最后一宗地是位于濱江區(qū)的浦沿單元BJ040501-04地塊，該地塊是一宗TOD商住地，土地出讓面積53109平方米，規(guī)劃建筑面積159327平方米，商業(yè)、住宅比例為3:7，要求開發(fā)利用地下空間。由于該項目地塊內(nèi)部還包括在建地鐵18號線浦炬街站，因此規(guī)劃要求項目地下室建設(shè)不少于2層，且與地鐵站點互聯(lián)互通。
持續(xù)走高的杭州土拍
2024年，為了挽救房地產(chǎn)領(lǐng)域，中央和地方接力出臺樓市新政。10.9新政限價全面放開后，杭州土拍市場熱度明顯提升，據(jù)統(tǒng)計，2024年溢價率前十五名的地塊中，僅有4宗為限房價地塊。新政施行至今不到半年的時間，全杭州的樓面價紀(jì)錄就已經(jīng)刷新了兩次。
2024年10月22日，綠城以樓面價50717元/平方米競得錢二宅地，地價上漲近60%，刷新綠城在2016年以37.35億元競得鳳起潮鳴地塊，創(chuàng)下45368元/平方米的杭州宅地樓面價紀(jì)錄。
隨后在2025年1月24日的土拍中，濱江集團以54.56億元總價競得湖墅單元GS0201-R21-05地塊，成交樓面價64834元/平方米，溢價率71.25%，成為杭州涉宅地新單價地王。曾經(jīng)8年不曾打破的紀(jì)錄，如今僅時隔3個月再度刷新使得杭州的土拍行情進一步沸騰。
在城市總地王不停刷新的同時，各種高溢價地塊也在不停的刷新杭州各大板塊的地價紀(jì)錄。以此次出讓的城東新城板塊為觀察點。10.9新政后，城東板塊的板塊紀(jì)錄就在安琪兒地塊上刷新了三次。
2024年11月15日，杭州出讓的城東新城首宗不限房價地塊，濱江集團以13.8億元競得該地塊，樓面價40479元/平方米在當(dāng)時創(chuàng)下板塊紀(jì)錄，溢價率35.3%。項目案名為濱江·錦上萬象府，預(yù)計新房首開價格會在6萬元/平方米以上，將于今年一季度入市。
隨后2月20日出讓的安琪兒4.0和2月25日出讓的安琪兒5.0分別以樓面價47486元/平方米和50683元/平方米連續(xù)刷新板塊紀(jì)錄。
溢價率方面，華潤置地創(chuàng)下的72.5%還不是杭州的最高溢價率。此次競得石橋單元地塊的中天美好集團有限公司&海威置業(yè)有限公司曾在2024年12月19日的土拍中以18億元的價格競得蕭山北干東單元宅地，溢價率76.5%，創(chuàng)下2018年以來杭州宅地溢價率新高。
為何在新政后杭州土拍市場能夠長時間的保持火熱？
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在新房限價放開的利好下，杭州2024年提高核心四區(qū)供地規(guī)模，宅地成交總建面高達243.4萬平方米，占比44.6%，較2023年提升了15個百分點以上；外圍區(qū)域供地以低密地塊為主，2024年全年容積率1.5以下的地塊共計有15宗，占比20%左右，基本位于外圍三四圈層區(qū)域，主城&區(qū)域核心以及近主城低密地塊競爭激烈，這導(dǎo)致涉及杭州核心區(qū)域的土拍溢價率屢創(chuàng)新高。
實際上，杭州土拍的區(qū)域熱度出現(xiàn)明顯分化。蕭山、臨平、濱江、上城、拱墅等核心區(qū)域地價上漲明顯；余杭、錢塘樓面價僅能維持原價；而富陽、臨安的地價出現(xiàn)了超30%的下調(diào)幅度。
另一方面，2025年初，DeepSeek與“杭州6小龍”的爆火，提高了市場對于杭州未來的AI產(chǎn)業(yè)發(fā)展的預(yù)期。在AI產(chǎn)業(yè)預(yù)期的加持下，房企自然上調(diào)了對杭州的土地估值，愿意以更高的溢價來搶占市場。
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